Metoda dochodowa komercyjna – istota i podstawa
W podejściu dochodowym wartość wynika z przyszłych korzyści ekonomicznych przypisanych właścicielowi. Zatem kluczowe są: rynkowy NOI (Net Operating Income), założenia pustostanów, koszty nieprzerzucalne oraz stopa kapitalizacji lub dyskontowa. Podstawowe ramy metody wynikają z przepisów wykonawczych do u.g.n.; por. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości – Dz.U. 2023 poz. 1832. Ponadto, w praktyce profesjonalnej stosuje się standardy branżowe, np. RICS Red Book.
Metoda dochodowa komercyjna – dane wejściowe
- Czynsze rynkowe – umowy najmu i stawki efektywne po uwzględnieniu wakacji, zachęt oraz indeksacji.
- Pustostany – w szczególności założenia ER (economic vacancy) i czas relettingu w danej klasie aktywa.
- Koszty operacyjne – pozycje nieprzerzucalne na najemcę (ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, asset management).
- CAPEX – nakłady okresowe i rezerwy na fit-out; dlatego nie należy mylić ich z OPEX.
- Stopy – cap rate do kapitalizacji prostej oraz discount rate w modelach projekcyjnych.
Dla praktycznych aspektów porównaj omówienie kluczowych elementów wyceny lokalu komercyjnego w Krakowie oraz przegląd kosztów formalnych w materiale wycena nieruchomości Kraków – ile to kosztuje.
Metoda dochodowa komercyjna – kapitalizacja prosta
Wersja bezpośrednia opiera się na jednorocznym, znormalizowanym NOI. Wzór jest prosty: Wartość = NOI / cap rate. Jednak poprawność wyniku zależy od rzetelnej normalizacji i właściwej stopy kapitalizacji.
Przykład kapitalizacji – biurowiec klasy B
- NOI po normalizacji: 2 000 000 zł
- Cap rate rynkowy: 6,25%
- Wartość wskazana: 32 000 000 zł (2 000 000 / 0,0625)
Interpretacja: wynik jest wrażliwy na 0,25 p.p. zmiany stopy. Dlatego wskazane jest badanie wrażliwości i porównanie do transakcji porównywalnych.
Metoda dochodowa komercyjna – DCF jako uzupełnienie
Modele projekcyjne DCF stosujemy pomocniczo w aktywach ze zmianami umów najmu, większym CAPEX i ryzykiem relettingu. Zatem prognoza obejmuje czynsze, wskaźniki pustostanów i indeksację oraz wartość rezydualną po okresie szczegółowym. Dodatkowe tło znajdziesz w omówieniu praktycznych zastosowań DCF.
Metoda dochodowa komercyjna – przykłady zastosowań
| Typ aktywa | Założenia (skrót) | Metoda | Wynik (orientacyjnie) |
|---|---|---|---|
| Biurowiec (CBD) | NOI 3,6 mln zł; cap 5,9% | Kapitalizacja prosta | ≈ 61,0 mln zł |
| Retail park | NOI start 5,0 mln zł; ER 6%; indeksacja CPI | DCF 10-letni + wartość rezydualna | Wartość zależna od relettingu i CAPEX |
| Magazyn | NOI 4,2 mln zł; cap 6,7% | Kapitalizacja prosta | ≈ 62,7 mln zł |
W przykładach przyjęto założenia rynkowe dla ilustracji. Ponadto każdorazowo weryfikujemy umowy najmu, harmonogram indeksacji i koszty właścicielskie.
Metoda dochodowa komercyjna – zalety i ograniczenia
- Zalety: bezpośredni związek z przepływami pieniężnymi; porównywalność między aktywami; spójność z praktyką finansowania.
- Ograniczenia: wysoka wrażliwość na stopę; ryzyko przeszacowania przy zawyżonym NOI; niepełne ujęcie nakładów re-lettingowych.
Dlatego w raportach wskazujemy założenia, zakres normalizacji i scenariusze wrażliwości. Co więcej, dokumentujemy źródła stawek i transakcji porównywalnych.
Metoda dochodowa komercyjna – najczęstsze błędy
- Mylenie OPEX z CAPEX, a w konsekwencji zawyżony NOI.
- Przyjęcie stopy kapitalizacji z innej klasy aktywa lub innego rynku.
- Brak korekty na zachęty najemców i wakacje czynszowe.
- Nieuwzględnienie kosztów relettingu i prowizji leasingowych.
Zatem każda wycena powinna zawierać normalizację, weryfikację stawek i test wrażliwości.
FAQ – metoda dochodowa komercyjna (pytania naturalne)
Jak szybko obliczyć metodę dochodową komercyjną?
Ustal znormalizowany NOI i podziel przez rynkowy cap rate. Jednak sprawdź transakcje porównywalne i zrób test wrażliwości.
Czy metoda dochodowa komercyjna wymaga DCF?
Nie zawsze. DCF stosujemy pomocniczo, gdy harmonogramy najmu i CAPEX istotnie różnicują lata prognozy.
Skąd brać cap rate?
Ze zrealizowanych transakcji, raportów rynkowych i ofert finansowania. Ponadto w Polsce kierujemy się zakresem z Rozporządzenia i standardami zawodowymi.
Metoda dochodowa komercyjna
Potrzebujesz rzetelnej analizy cap rate i normalizacji NOI dla konkretnego obiektu? Skontaktuj się z nami – przygotujemy raport metoda dochodowa komercyjna z wrażliwością i rekomendacjami inwestycyjnymi. Przejdź do formularza kontaktowego.