Jak wycenić sklep spożywczy – marża, lokalizacja, zapasy i metody

Wycena sklepu spożywczego powinna opierać się na powtarzalnym wyniku, jakości lokalizacji i warunkach operacyjnych, a nie na samym obrocie. W handlu spożywczym duży przychód może współistnieć z niewielką marżą, wysokimi kosztami pracy, stratami na towarze i znacznym kapitałem obrotowym.

Dlatego przed wyborem metody wyceny trzeba rozdzielić wartość działającego biznesu, wyposażenia, zapasów oraz ewentualnej nieruchomości.

Co dokładnie jest przedmiotem wyceny?

Transakcja może obejmować:

• działający sklep,
• markę i lokalną bazę klientów,
• wyposażenie,
• zapasy,
• umowy z dostawcami,
• prawa z umowy franczyzowej, jeśli mogą być kontynuowane,
• prawo do najmu lokalu,
• nieruchomość – jeżeli należy do sprzedającego.

Wycena powinna jasno wskazywać, które elementy są ujęte w wartości biznesu, a które rozlicza się osobno.

Obrót nie jest wartością

Sklep może osiągać kilka milionów złotych sprzedaży rocznie i jednocześnie generować niewielką gotówkę dla właściciela.

Dlatego kluczowe są:

• marża brutto,
• koszty personelu,
• czynsz,
• energia,
• straty i ubytki,
• prowizje i opłaty sieciowe,
• koszty dostaw,
• CAPEX,
• kapitał obrotowy.

Mnożnik od przychodu bez analizy tych elementów może prowadzić do błędnego wyniku.

Marża – analizuj strukturę sprzedaży

Średnia marża całego sklepu ukrywa różnice między kategoriami.

Warto rozdzielić między innymi:

• produkty podstawowe,
• napoje,
• alkohol, jeśli jest sprzedawany,
• wyroby świeże,
• pieczywo,
• produkty impulsowe,
• usługi dodatkowe.

Zmiana struktury sprzedaży może poprawić albo pogorszyć EBITDA nawet przy niezmienionym obrocie.

Straty, przeterminowania i kradzieże

W handlu spożywczym istotne są ubytki, których nie widać w samej sprzedaży.

Analiza powinna obejmować:

• przeterminowania,
• przeceny towaru,
• odpady,
• kradzieże,
• różnice inwentaryzacyjne,
• uszkodzenia.

Sklep z wysokim obrotem, ale słabą kontrolą strat może mieć niższą wartość niż mniejszy punkt o lepszej marży i rotacji zapasów.

Lokalizacja i catchment

Przy sklepie spożywczym lokalizacja wpływa na częstotliwość zakupów i koszyk klienta.

Znaczenie mają:

• liczba mieszkańców w otoczeniu,
• ruch pieszy i samochodowy,
• parking,
• widoczność lokalu,
• konkurencja,
• nowa zabudowa mieszkaniowa,
• bliskosć szkół, biur i węzłów komunikacyjnych,
• godziny największego ruchu.

Warto porównywać dane operacyjne z potencjałem lokalnego rynku, a nie tylko z ogólną średnią branżową.

Najem lokalu

Jeżeli sklep nie posiada nieruchomości, wartość biznesu zależy od możliwości dalszego korzystania z lokalizacji.

Trzeba przeanalizować:

• pozostały okres najmu,
• czynsz i indeksację,
• opłaty eksploatacyjne,
• warunki przedłużenia,
• zgodę na cesję lub zmianę najemcy,
• ograniczenia dotyczące działalności,
• nakłady pozostające w lokalu po zakończeniu umowy.

Sklep z ponadrynkowym czynszem może mieć mniejszą wartość mimo dobrej sprzedaży.

Franczyza – wartość wynika z ekonomiki umowy

Franczyza może zapewniać rozpoznawalną markę, warunki zakupowe, logistykę, system IT i marketing. Jednocześnie może wprowadzać opłaty, obowiązkowe zakupy, standardy ekspozycji i ograniczenia operacyjne.

Przed wyceną należy sprawdzić:

• czas trwania umowy,
• możliwość jej kontynuowania przez nabywcę,
• opłaty i rabaty,
• bonusy zakupowe,
• minimalne zamówienia,
• obowiązkowe inwestycje,
• warunki rozwiązania,
• własność wyposażenia i oznakowania.

Nie powinno się dodawać automatycznej „premii za franczyzę”. Trzeba porównać ekonomiczny wynik sklepu z kosztami i ograniczeniami sieci.

Więcej: franczyza sklepu spożywczego a wartość biznesu.

Rabaty i bonusy od dostawców

Wynik sklepu może obejmować bonusy roczne, rabaty retrospektywne, opłaty marketingowe i inne rozliczenia z dostawcami.

Trzeba sprawdzić, czy:

• są powtarzalne,
• zależą od skali całej sieci,
• przejdą na nabywcę,
• są prawidłowo przypisane do okresu,
• nie są jednorazowym wyrównaniem.

Historyczna EBITDA może być zawyżona, jeżeli zawiera bonus, którego nowy właściciel nie otrzyma.

Zapasy – element wartości czy osobne rozliczenie?

Zapasy często są rozliczane osobno przy zamknięciu transakcji. Wartość biznesu nie powinna wtedy drugi raz zawierać pełnej wartości towaru.

Trzeba określić:

• co wchodzi do ceny przedsiębiorstwa,
• jak zostanie wykonana inwentaryzacja,
• jak traktowane są towary przeterminowane i wolno rotujące,
• czy dostawcy zachowują własność części towaru,
• jak rozliczane są zobowiązania handlowe.

Kapitał obrotowy

Sklep musi utrzymywać określony poziom zapasu i gotówki operacyjnej. Jednocześnie część zakupów może być finansowana kredytem kupieckim.

W wycenie trzeba więc ustalić normalny poziom:

• zapasów,
• należności, jeśli występują,
• zobowiązań handlowych,
• gotówki operacyjnej.

Nabywca nie powinien odkryć po transakcji, że poza ceną firmy musi natychmiast sfinansować brakujący zapas i zaległe płatności.

Personel i praca właściciela

W małym sklepie właściciel może sam pracować na zmianach, robić zamówienia, przyjmować dostawy i zarządzać personelem.

Jeżeli jego praca nie jest ujęta jako rynkowy koszt, wynik należy znormalizować.

Trzeba także ocenić:

• minimalną obsadę zmian,
• rotację pracowników,
• nadgodziny,
• koszt zastępstw,
• rolę kierownika,
• ryzyko kadrowe po zmianie właściciela.

Energia i chłodnictwo

Sklep spożywczy może mieć znaczne zużycie energii przez chłodnictwo, mroźnie, klimatyzację i oświetlenie.

Przy wycenie warto sprawdzić:

• wiek urządzeń,
• historię awarii,
• zużycie energii,
• plan wymiany,
• serwis,
• potrzebny CAPEX.

Stare urządzenia mogą nie tylko zwiększać rachunki, ale również generować ryzyko awarii i strat w zapasach.

Rejestracja i wymagania dotyczące obrotu żywnością

Działalność w zakresie obrotu żywnością podlega rejestracji i – zależnie od rodzaju działalności – zatwierdzeniu przez właściwy organ Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

Przy przejęciu sklepu należy więc sprawdzić, jakie formalności dotyczą nabywcy oraz konkretnej lokalizacji i zakresu sprzedaży.

Jeżeli sklep prowadzi działalność wymagającą dodatkowych zezwoleń, ich status również powinien być elementem due diligence.

Metoda dochodowa

DCF lub kapitalizacja znormalizowanego dochodu mogą być użyteczne, jeżeli sklep ma stabilne wyniki.

Prognoza powinna obejmować:

• liczbę transakcji,
• średni koszyk,
• marżę brutto,
• straty,
• koszty personelu,
• czynsz,
• energię,
• opłaty franczyzowe,
• CAPEX,
• kapitał obrotowy.

Wycena oparta na przepływach powinna korzystać z wyników znormalizowanych, a nie z jednego najlepszego miesiąca.

Podejście rynkowe

Mnożniki podobnych biznesów mogą być przydatne, ale porównywalność wymaga sprawdzenia:

• formatu sklepu,
• powierzchni,
• lokalizacji,
• franczyzy lub niezależności,
• marży,
• czynszu,
• rentowności,
• udziału zapasów w cenie transakcji.

Porównanie samego obrotu jest zbyt słabe. Wartość dla właściciela wynika z gotówki pozostającej po opłaceniu wszystkich kosztów i potrzebnego kapitału.

Podejście majątkowe

Wartość wyposażenia, chłodnictwa, regałów, systemu kasowego i innych urządzeń może stanowić ważny punkt kontrolny.

Nie jest jednak automatyczną wartością działającego sklepu. Wyposażenie tworzy wartość tylko w takim zakresie, w jakim jest użyteczne dla nabywcy i może być dalej eksploatowane.

Przykład: dwa sklepy o tym samym obrocie

Załóżmy, że dwa sklepy osiągają rocznie po 5 mln zł sprzedaży.

Sklep A ma:

• lepszą marżę,
• niski poziom strat,
• długą umowę najmu,
• nowe chłodnictwo,
• stabilny zespół.

Sklep B ma:

• niższą marżę,
• wysokie straty magazynowe,
• krótką umowę najmu,
• stare urządzenia,
• właściciela pracującego bez wynagrodzenia rynkowego.

Ten sam obrót nie oznacza więc podobnej wartości.

Jakie dane przygotować?

• miesięczną sprzedaż za kilka okresów,
• marżę według kategorii,
• liczbę paragonów i średni koszyk,
• inwentaryzacje,
• dane o stratach i przecenach,
• koszty personelu,
• umowę najmu,
• umowę franczyzową, jeśli dotyczy,
• rozliczenia bonusów i rabatów,
• koszty energii,
• ewidencję wyposażenia,
• historię CAPEX i serwisu,
• zobowiązania wobec dostawców,
• informacje o zapasach,
• dane o konkurencji i lokalnym rynku.

Najczęstsze błędy

• wycena jako procent rocznego obrotu,
• pominięcie strat i przeterminowań,
• brak normalizacji pracy właściciela,
• nieuwzględnienie czynszu i warunków najmu,
• automatyczna premia za franczyzę,
• podwójne liczenie zapasów,
• pominięcie kapitału obrotowego,
• brak korekty jednorazowych bonusów dostawców,
• pominięcie CAPEX na chłodnictwo i wyposażenie,
• porównywanie sklepów o różnych modelach bez korekt.

Źródła i standardy

• Państwowa Inspekcja Sanitarna – rejestracja i zatwierdzanie działalności w zakresie produkcji i obrotu żywnością;
• Portal Gov.pl – aktualne zasady dla zakładów branży spożywczej;
• International Valuation Standards – aktualna edycja IVS.

Potrzebujesz wyceny sklepu spożywczego?

Wartość sklepu zależy od jakości marży i lokalizacji, stabilności kosztów, warunków najmu, zapasów i tego, czy wynik może zostać utrzymany po zmianie właściciela. Jeżeli potrzebujesz wyceny sklepu spożywczego lub innego biznesu handlowego, skontaktuj się z BiznesWycena.pl.