Wycena spółki zarządzającej wynajmem: praktyczny przewodnik

wycena spółki DCF pozwala ująć w pieniądzu przyszłe korzyści z zarządzania najmem. Dlatego w tym przewodniku pokazujemy, jak bezpiecznie zastosować FCFF i FCFE, jak dobrać założenia oraz jak uniknąć sporów. Już na starcie warto zapytać: które przepływy są powtarzalne, a które sezonowe?

wycena spółki DCF — kiedy stosować?

Metoda dochodowa jest właściwa, gdy spółka generuje stabilne przepływy oraz posiada rozpoznawalny portfel umów. Ponieważ zarządzanie najmem opiera się na opłatach administracyjnych i prowizjach, DCF dobrze oddaje skalowalność. Jednak w przypadku młodych podmiotów o zmiennej bazie lokali można rozważyć scenariusze ostrożne. Zatem wybór zależy od jakości danych i celu wyceny: transakcja, spór czy zabezpieczenie kredytu.

wycena spółki DCF — FCFF vs FCFE

FCFF dyskontuje wolne przepływy dla całej firmy przed długiem, a stopą jest WACC. FCFE koncentruje się na strumieniu dla właścicieli po kosztach długu, z dyskontem równym koszcie kapitału własnego. Dlatego FCFF bywa stabilniejszy przy zmianach struktury finansowania. Tymczasem FCFE jest użyteczne, gdy polityka zadłużenia i dywidendy jest dojrzała.

Jak działa metoda FCFF?

Startujemy od EBIT(1–T), dodajemy amortyzację, odejmujemy CAPEX oraz zmiany w kapitale obrotowym. Następnie dyskontujemy WACC. W rezultacie otrzymujemy wartość przedsiębiorstwa (EV), którą korygujemy o dług netto, aby wyznaczyć wartość kapitału.

Dane i założenia do modelu (portfel najmu, churn, stawki)

Najpierw inwentaryzujemy umowy i wskaźnik pustostanów. Następnie weryfikujemy stawki, indeksację oraz koszty operacyjne (back-office, IT, windykacja). Co więcej, potrzebujemy planu CAPEX dla systemów i rozwoju zespołu. Ponadto odwzorowujemy rotację klientów (churn) oraz koszt akwizycji (CAC), ponieważ wpływają one na margines i cash flow.

wycena spółki DCF — kroki kalkulacji

• Zbuduj prognozę przychodów: liczba lokali × średnia opłata × obłożenie.
• Określ OPEX: koszty operacyjne, wsparcie prawne, sprzedaż i marketing.
• Zaplanuj CAPEX i amortyzację systemów IT.
• Policz FCFF/FCFE; dobierz WACC lub koszt kapitału własnego.
• Wyznacz terminal value (wzrost g) zgodny z długoterminowym potencjałem rynku.

Porównawcze i majątkowe podejścia jako „sanity check”

Wskaźniki EV/EBITDA i EV/Przychód pomagają zweryfikować wyniki DCF. Jednak należy je korygować o skalę, marżę i ryzyko kontraktowe. Dodatkowo podejście majątkowe przydaje się, gdy spółka posiada istotne aktywa IT lub kaucje gwarancyjne. Dlatego warto łączyć metody, aby ograniczyć błąd oceny.

wycena spółki DCF — najczęstsze błędy

• Zbyt optymistyczny wzrost portfela bez uwzględnienia churna.
• Pomijanie kosztów pozyskania lokali i najemców, mimo to wpływają na marżę.
• Niedoszacowanie CAPEX na systemy i integracje.
• Ustalanie zbyt wysokiego terminal growth względem PKB.

Jak dobrać WACC i premię za ryzyko?

Przyjmujemy wolną od ryzyka stopę, premię rynkową oraz beta dopasowaną do usług zarządzania najmem. Dodatkowo można doliczyć premię za wielkość i koncentrację klientów. Zatem WACC musi odzwierciedlać realne ryzyka operacyjne.

Dokumenty potrzebne do rzetelnej analizy

• Umowy z właścicielami i najemcami (warunki, indeksacja, wypowiedzenia).
• Dane operacyjne: obłożenie, churn, NPS, koszty obsługi.
• Plan inwestycji IT, polityki bezpieczeństwa i zgodności (RODO).
• Sprawozdania finansowe min. 3 lata, rachunek przepływów pieniężnych.

wycena spółki DCF — przykład FCFF vs FCFE

Jeżeli polityka długu będzie modyfikowana, bezpieczniejszy jest FCFF. Jeżeli dźwignia jest stała, FCFE szybciej pokaże wartość dla akcjonariuszy. W rezultacie dobór metody wynika z celu i finansowania.

Dobre praktyki i zgodność ze standardami

Warto odwołać się do zaleceń OECD dotyczących metod dochodowych, ponieważ pomagają one uspójnić założenia rynkowe i testy zgodności. Zobacz OECD Transfer Pricing Guidelines. Dodatkowo udokumentuj źródła danych, aby ograniczyć ryzyko sporu.

Kontakt i kolejne kroki

Potrzebujesz kalkulacji lub wycena spółki DCF ma być wykorzystana w negocjacjach? Przejrzyj nasz blog o wycenie firm i aktywów, a następnie skontaktuj się z rzeczoznawcą. Dzięki temu szybko ustalimy zakres, terminy i format raportu.