Wycena terminalu portowego – krok po kroku

Wstęp: czym jest wycena terminalu portowego i dlaczego ma znaczenie?

Wycena terminalu portowego staje się priorytetem, ponieważ armatorzy szukają niezawodnych węzłów, a fundusze infrastrukturalne polują na aktywa generujące stabilny cash‑flow. Dlatego właściciel nabrzeża, chcąc przyciągnąć kapitał, musi pokazać, jak pojemność TEU, koncesje i taryfy wpływają na przyszłe przepływy pieniężne.

Koncesja i warunki dzierżawy – bazowy składnik wyceny terminalu portowego

  • Długość umowy dzierżawy i możliwość jej przedłużenia.

  • Mechanizm indeksacji czynszu do CPI, dlatego marża zachowuje się stabilnie.

  • Obowiązki CAPEX zapisane w kontrakcie z zarządem portu – im wyższe, tym wyższe nakłady odtworzeniowe.

Więcej o identyfikacji wartości umów koncesyjnych omawiamy w analizie „Wycena aktywów niematerialnych w transporcie”.

Zdolność przeładunkowa i efektywność operacyjna

Parametry kluczowe

  • Quay length i głębokość – decydują, czy obsłużysz statki 24 000 TEU.

  • RTG vs ASC – automatyzacja placu składowego skraca dwell time, zatem zwiększa throughput.

  • Turn‑around time < 35 h – linie premiują niższe opłaty postojowe.

Flota urządzeń

  • Suwnice STS z zasięgiem +24 rzędy podszybia; ponadto wyposażone w system anticol.

  • Traktory elektryczne – obniżają koszty diesla o 25 %, dlatego poprawiają EBITDA.

Źródła przychodu w modelu wyceny terminalu portowego

  1. Opłata za TEU – podstawowy strumień, indeksowany do CPI.

  2. Usługi dodatkowe: stuffing, cold‑storage, inspekcja celna.

  3. Opłaty kolejowe – coraz ważniejsze, ponieważ ładunki intermodalne rosną.

Metoda DCF – liczby, które pokazują wartość terminalu portowego

  1. Scenariusz bazowy – proj. wolumenu według UNCTAD Review of Maritime Transport 2024 (2,5 % CAGR global TEU).

  2. Przychody – rozbij na bazowy TEU oraz usługi VAS.

  3. Koszty – paliwo, płace, maintenance STS‑ów; co więcej, uwzględnij CAPEX automatyzacji.

  4. WACC – zwykle 7–9 %, lecz obniża się, jeśli umowy długoterminowe z aliansem > 60 % wolumenu.

  5. Wartość rezydualna – policz zgodnie z poradnikiem o wartości rezydualnej DCF.

Mnożniki rynkowe – sanity‑check dla wyceny terminalu portowego

Wskaźnik Europa Zakres
EV/EBITDA 8 – 12× terminale kontenerowe
EV/TEU zdolności 170 – 260 € zależy od automatyzacji
EV/quay metre 50 – 80 k € przydatny w wycenie RO‑RO

Ryzyka obniżające wartość terminalu portowego

  • Przejęcie wolumenu przez konkurencyjny port głębokowodny.

  • Opóźnienia pogłębiania toru podejściowego, dlatego spada limit zanurzenia.

  • Strajk dokerów – podnosi koszty nadgodzin, a zatem marża maleje.

  • Cyberatak – awaria TOS zatrzymuje przeładunek i uruchamia kary SLA.

Przykład modelu DCF – skrócona macierz wrażliwości

Scen. Wolumen 2030 (mln TEU) Marża EBITDA NPV (mln €)
Bazowy 2,1 41 % 1 480
Optymistyczny 2,4 43 % 1 735
Pesymistyczny 1,9 38 % 1 210

Jak zwiększyć wartość terminalu portowego przed transakcją?

  • Podpisz wieloletnią umowę z aliansem Ocean – wolumen bazowy rośnie o 15 %.

  • Zautomatyzuj plac ASC; ponadto redukujesz koszty o 0,9 €/TEU.

  • Wdróż system ETA predykcyjnego – skrócisz vessel waiting time i poprawisz scoring w rankingach Lloyd’s.

  • Publikuj raport ESG – fundusze infrastrukturalne stosują niższy dyskonto.

i co dalej?

Wycena terminalu portowego wymaga zintegrowanej analizy koncesji, zdolności przeładunkowej i ryzyk operacyjnych w modelu DCF, uzupełnionej testem mnożnikowym.

Potrzebujesz rzetelnej wyceny? Skontaktuj się z nami – przygotujemy raport, który spełni wymagania inwestorów, banków i zarządu portu.