Wycena działki budowlanej: krok po kroku

Wycena działki budowlanej to nie tylko proste porównanie cen ofertowych. Dlaczego? Ponieważ ustalenie rynkowej wartości parceli wymaga analizy planu miejscowego, oceny dostępu do drogi, weryfikacji mediów oraz – w razie potrzeby – obliczenia potencjału deweloperskiego metodą residual. Co więcej, rzeczoznawca musi każdorazowo badać stan prawny nieruchomości zgodnie z art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Analiza MPZP a wycena działki budowlanej

Plan miejscowy (MPZP) wyznacza przeznaczenie, intensywność zabudowy i wymagania urbanistyczne. Dlatego już na wstępie należy:

• sprawdzić oznaczenie terenu i dopuszczalne funkcje,

• odczytać wskaźniki intensywności zabudowy oraz linie zabudowy,

• zweryfikować obowiązek realizacji dróg wewnętrznych lub zieleni urządzonej.

Jeśli gmina nie uchwaliła MPZP, kluczowa staje się decyzja o warunkach zabudowy. Tekst ustawy można przejrzeć w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ISAP.

W praktyce wartościujące znaczenie MPZP szerzej omawiamy w poradniku o szacowaniu nieruchomości pod kredyt na naszym blogu Biznes wycena.

Dostęp do drogi publicznej – kluczowa przesłanka wartości

Bezpośredni wjazd z drogi publicznej podnosi cenę działki, gdyż eliminuje konieczność ustanawiania służebności drogowej lub zakupu udziału w drodze wewnętrznej. Jednak nawet droga wewnętrzna może zachować pełną wartość, o ile ma uregulowany stan prawny i odpowiednią szerokość zgodną z §14 warunków technicznych.

Media techniczne i warunki przyłączenia

Dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i energetycznej wpływa na koszty budowy oraz harmonogram inwestycji. Co więcej, rosnące wymogi energetyczne budynków powodują, że brak przyłącza gazu czy ciepłociągu może wymagać kosztownej instalacji pomp ciepła. Dlatego rzeczoznawca uwzględnia w operacie:

1. odległość od najbliższego punktu przyłączeniowego,

2. przewidywany termin i koszt przyłącza wg taryf operatorów,

3. wpływ koniecznych nakładów na finalną wartość działki.

Metoda residual a potencjał deweloperski

Gdy na rynku brakuje porównywalnych transakcji, a działka ma jasno określony potencjał zabudowy, pomocniczo stosuje się metodę residual (pozostałościową). Rzeczoznawca:

• szacuje możliwą powierzchnię użytkową (PUM),

• przyjmuje rynkową cenę sprzedaży lokali,

• odejmuje koszty budowy, marketingu i marżę dewelopera,

• dyskontuje wynik do wartości bieżącej gruntu.

Wyliczenia te wyjaśniamy szerzej w artykule o wycenie nieruchomości komercyjnych Biznes wycena, jednak przy parcelach mieszkalnych metoda ta pełni rolę uzupełniającą, nie zaś dominującą.

Szybka checklista wyceny działki budowlanej

Planujesz sprzedaż lub zakup gruntu? Skontaktuj się z naszym ekspertem – przygotujemy wycenę działki budowlanej wraz z analizą MPZP i kosztów przyłączenia mediów. Dzięki temu podejmiesz decyzję na solidnych podstawach prawnych i rynkowych.