Metoda dochodowa przy wynajmie mieszkań

Wprowadzenie – kiedy metoda dochodowa jest niezbędna?

Czy da się wiarygodnie oszacować wartość lokalu inwestycyjnego bez analizy przepływów pieniężnych? Teoretycznie tak, jednak przy wynajmie mieszkań metoda dochodowa pozwala spojrzeć na nieruchomość jak na biznes generujący zysk. Dzięki temu inwestor, bank oraz rzeczoznawca otrzymują wspólny, policzalny język oceny rentowności.

Metoda dochodowa a wymagania ustawowe

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że w pierwszej kolejności stosuje się podejścia porównawcze. Mimo to, gdy lokal jest przedmiotem długoterminowego najmu, rzeczoznawca – powołując się na art. 153 u.g.n. – może pomocniczo użyć metody dochodowej. W praktyce dzieje się tak, gdy:

• brak jest wystarczających transakcji porównawczych,

• czynsz znacząco odbiega od stawek rynkowych,

• nieruchomość kupowana jest z myślą o stabilnym przepływie gotówki.

Krok 1 – prawidłowe wyliczenie NOI

NOI (Net Operating Income) to roczny dochód operacyjny netto, czyli:

NOI = przychód z czynszu – koszty operacyjne (bez amortyzacji i obsługi długu).

Typowe koszty, które obniżają NOI:

• ubezpieczenie lokalu,

• podatek od nieruchomości,

• opłaty administracyjne wspólnoty,

• koszty utrzymania części wspólnych,

• zapas na okresowe remonty.

Ponadto, dlatego zaleca się stosować rezerwę na pustostany (vacancy allowance) na poziomie 5 – 7 % przychodu.

Krok 2 – stopa kapitalizacji zamiast procentu „z głowy”

Stopa kapitalizacji (cap rate) powinna wynikać z aktualnych transakcji inwestycyjnych. Gdzie szukać danych? Rzeczoznawca:

1. Analizuje raporty NBP i portali branżowych (np. kwartalne zestawienia cen transakcyjnych).

2. Koryguje stopy o różnice w lokalizacji, standardzie i ryzyku.

3. Uśrednia wyniki, nadając wyższą wagę transakcjom najbardziej podobnym.

Jeżeli w Twoim mieście brakuje wiarygodnych publikacji, warto odwołać się do mapy stóp kapitalizacji Ministerstwa Rozwoju 🡥 (link do PDF na gov.pl).

Pytanie inwestora: Czy mogę przyjąć stopę 6 %, bo taką widziałem w ogłoszeniach?
Odpowiedź: Nie. Stopa w ogłoszeniu to często yield brutto sprzed korekt i nie uwzględnia luki czynszowej.

Krok 3 – luka czynszowa, czyli potencjał wzrostu wartości

Luka czynszowa (ang. rental growth gap) to różnica między:

• czynszem osiąganym a

• czynszem rynkowym możliwym do uzyskania po odnowieniu lub zmianie najemcy.

Dlaczego ma znaczenie? Ponieważ nawet niewielka poprawa stawki, zatem wzrost NOI o 50 zł miesięcznie, przy stopie 6 % podnosi wartość lokalu o około 10 000 zł.

Jak wykryć lukę?

Sprawdź:

• średnie stawki z raportu Otodom Analytics,

• poziom pustostanów w okolicy,

• terminy wygaśnięcia obecnych umów.

Praktyczny przykład wyceny metodą dochodową

Jeżeli luka czynszowa wynosi +10 % (czyli 2 400 zł rocznie), nowa wartość przy tej samej stopie to ~360 000 zł.

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

• Pomijanie kosztów funduszu remontowego – odczytaj wysokość składki z uchwał Wspólnoty;

• Nieaktualne stopy kapitalizacji – korzystaj z danych maksymalnie sprzed dwóch kwartałów;

• Brak korekty na ryzyko prawne – zweryfikuj tytuł do gruntu; wskazówki znajdziesz w artykule o wycenie lokalu w kamienicy;

• Ignorowanie obciążeń publicznoprawnych – przypomnij sobie, w jaki sposób wartość katastralna nieruchomości wpływa na podatek.

Kiedy metoda dochodowa może zawieść?

Metoda dochodowa traci wiarygodność, gdy:

• rynek najmu jest płytki lub niestabilny,

• dostępne stopy kapitalizacji są ekstrapolowane z innych segmentów (np. biur),

• lokal przeznaczony jest na wynajem krótkoterminowy o dużej sezonowości.

W takich sytuacjach rzeczoznawca wraca do podejścia porównawczego, a metodę dochodową traktuje wyłącznie weryfikacyjnie.

Jak wyciągnąć maksimum z metody dochodowej?

1. Dokładnie policz NOI – bez zaniżania kosztów.

2. Ustal stopę kapitalizacji z rynkowych transakcji.

3. Zbadaj lukę czynszową i określ potencjał wzrostu.

4. Porównaj wynik z podejściem porównawczym dla pewności.