Podejście dochodowe przy wynajmie mieszkań – jak działa wycena?

Podejście dochodowe przy wynajmie mieszkań pozwala spojrzeć na lokal z perspektywy dochodu, jaki nieruchomość może generować dla właściciela. Nie oznacza to jednak prostego działania: roczny czynsz podzielony przez dowolnie wybraną stopę zwrotu.

W prawidłowej wycenie trzeba ustalić rynkowy poziom dochodu, uwzględnić koszty i ryzyka związane z jego uzyskaniem, a następnie dobrać sposób kapitalizacji albo dyskontowania na podstawie danych rynkowych.

Warto też od razu oddzielić dwie kwestie. Wycena mieszkania na wynajem odpowiada na pytanie o wartość nieruchomości. Ustalenie, za ile można wynająć lokal, jest natomiast analizą rynkowej stawki czynszu. Te dwa zagadnienia są ze sobą związane, ale nie są tym samym.

Czy przy wynajmowanym mieszkaniu trzeba stosować podejście dochodowe?

Nie istnieje zasada, zgodnie z którą każde wynajmowane mieszkanie musi być wyceniane dochodowo. Nie ma też odwrotnej reguły mówiącej, że najpierw zawsze należy zastosować podejście porównawcze, a dochodowe wolno wykorzystać dopiero pomocniczo.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że zarówno przy podejściu porównawczym, jak i dochodowym określa się wartość rynkową nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości, które przynoszą albo mogą przynosić dochód.

Wyboru podejścia, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze pod uwagę między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej stan oraz dostępne dane o cenach, dochodach i nieruchomościach podobnych.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie wynajmowane długoterminowo może być dobrym kandydatem do analizy dochodowej, ale sam fakt istnienia umowy najmu nie przesądza jeszcze o wyborze podejścia.

„Metoda dochodowa” czy „podejście dochodowe”?

W potocznym języku często mówi się o „metodzie dochodowej”. W przepisach właściwym pojęciem jest jednak podejście dochodowe.

Obowiązujące rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje w jego ramach:

  • metodę inwestycyjną,
  • metodę zysków.

Obie mogą być stosowane przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Przy typowym mieszkaniu wynajmowanym długoterminowo najważniejsza jest zwykle metoda inwestycyjna, ponieważ dochód można powiązać z rynkowymi stawkami czynszów najmu.

Metoda zysków dotyczy innej sytuacji – nieruchomości, w których dochodu właściciela nie można ustalić bezpośrednio na podstawie rynkowych czynszów i trzeba analizować udział właściciela w dochodach z działalności prowadzonej na nieruchomości.

Od czego zaczyna się wycena mieszkania na wynajem?

Nie od stopy kapitalizacji. Najpierw trzeba ustalić dochód, jaki może generować nieruchomość.

Przy mieszkaniu będą to przede wszystkim czynsze możliwe do uzyskania na rynku. Znaczenie ma więc analiza lokali podobnych pod względem lokalizacji, powierzchni, standardu, układu, wyposażenia i innych cech wpływających na wysokość najmu.

Jeżeli mieszkanie jest już wynajęte, obecna umowa jest ważnym źródłem informacji, ale sama stawka wpisana do umowy nie zastępuje analizy rynku.

Może się przecież zdarzyć, że czynsz został ustalony kilka lat wcześniej i znacząco odbiega od obecnych warunków. Możliwa jest też sytuacja odwrotna: właściciel uzyskał wyjątkowo korzystną stawkę, której nie da się traktować jako typowej dla podobnych lokali.

Przy długiej, wiążącej umowie różnica między czynszem kontraktowym a rynkowym może mieć znaczenie dla przepływów w kolejnych okresach. Dlatego trzeba przeanalizować również czas trwania umowy, zasady jej wypowiedzenia i możliwość zmiany czynszu.

Czynsz brutto to jeszcze nie dochód do kapitalizacji

Załóżmy, że mieszkanie można wynająć za 3 500 zł miesięcznie. Proste przemnożenie tej kwoty przez 12 daje 42 000 zł rocznie, ale nie oznacza jeszcze, że właśnie taki dochód powinien zostać wykorzystany w wycenie.

Trzeba sprawdzić, jakie koszty i ryzyka pozostają po stronie właściciela. W zależności od konstrukcji umowy mogą mieć znaczenie między innymi:

  • koszty zarządzania najmem,
  • ubezpieczenie,
  • wydatki na utrzymanie lokalu,
  • koszty napraw i okresowych prac obciążających właściciela,
  • opłaty, których zgodnie z umową nie ponosi najemca,
  • ryzyko okresów bez najemcy,
  • ryzyko niepełnej ściągalności należności.

Nie każda opłata administracyjna jest automatycznie kosztem właściciela w analizowanym strumieniu. Jeżeli określony wydatek jest zgodnie z rynkiem i umową przenoszony na najemcę, sposób jego ujęcia powinien być z tym spójny.

Ile przyjąć pustostanu?

Nie ma jednej właściwej odpowiedzi dla wszystkich mieszkań.

Sztywna zasada typu „zawsze odejmij 5–7% przychodów” nie wynika z przepisów i może prowadzić do błędnego wyniku. Ryzyko pustostanu powinno odpowiadać konkretnemu rynkowi i nieruchomości.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja małego mieszkania w lokalizacji z dużym i stabilnym popytem, a inaczej dużego lokalu o nietypowym standardzie, dla którego znalezienie odpowiedniego najemcy trwa znacznie dłużej.

Przydatne mogą być dane o:

  • typowym czasie poszukiwania najemcy,
  • rotacji najemców w danym segmencie,
  • historii wynajmu konkretnego lokalu,
  • liczbie konkurencyjnych ofert,
  • sezonowości lokalnego rynku,
  • warunkach zawieranych umów.

Jeżeli rynek nie wskazuje istotnego problemu pustostanów, nie powinno się tworzyć wysokiej rezerwy wyłącznie „dla bezpieczeństwa”. Z drugiej strony pominięcie realnych okresów niewynajęcia również zawyży dochód.

Stopa kapitalizacji nie jest stopą z ogłoszenia

Po oszacowaniu stabilnego rocznego dochodu można zastosować technikę kapitalizacji prostej, jeżeli charakter dochodu uzasadnia takie założenie.

W uproszczeniu:

wartość nieruchomości = stabilny roczny dochód / stopa kapitalizacji.

Kluczowe jest jednak ustalenie samej stopy.

Rozporządzenie wskazuje, że stopę kapitalizacji określa się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych – poprzez relację dochodów możliwych do uzyskania z takich nieruchomości do cen transakcyjnych osiąganych przy ich sprzedaży, z uwzględnieniem ryzyka inwestowania.

Nie wystarczy więc zobaczyć w ogłoszeniu mieszkanie oferowane za 600 000 zł i czynsz 3 000 zł, policzyć prosty „yield” i uznać go za gotową stopę kapitalizacji.

Cena ofertowa nie jest ceną transakcyjną, a czynsz ofertowy nie musi odpowiadać dochodowi, który rzeczywiście może osiągać właściciel po uwzględnieniu kosztów i ryzyka.

Rentowność brutto a stopa kapitalizacji

W materiałach inwestycyjnych często spotyka się prostą rentowność brutto:

roczny czynsz / cena zakupu.

To przydatny wskaźnik do szybkiego porównania ofert, ale nie należy utożsamiać go ze stopą kapitalizacji stosowaną w profesjonalnej wycenie.

Rentowność brutto może pomijać pustostany, koszty właściciela, różnice między ceną ofertową i transakcyjną oraz warunki konkretnej umowy najmu.

Dlatego informacja, że mieszkanie „daje 6% rocznie”, sama w sobie nie wystarcza do określenia wartości metodą inwestycyjną.

Co jeśli rynek nie daje dobrej stopy kapitalizacji?

Brak bezpośrednich danych rynkowych nie oznacza, że rzeczoznawca powinien po prostu przyjąć stopę na podstawie własnego uznania.

Rozporządzenie przewiduje sposób postępowania również wtedy, gdy danych z rynku nieruchomości jest niewystarczająco dużo.

W takim przypadku stopa kapitalizacji może być określana na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian poziomu dochodów z nieruchomości podobnych. Sama stopa dyskontowa przy niewystarczających danych rynkowych jest ustalana z odniesieniem do rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym oraz ryzyka inwestowania w podobne nieruchomości.

Nie jest to jednak prosty wzór „obligacje + 2%”. Poszczególne elementy muszą być ze sobą współmierne i odpowiadać sposobowi, w jaki został zbudowany strumień dochodu.

Kiedy zamiast kapitalizacji prostej lepiej użyć DCF?

Kapitalizacja prosta dobrze opisuje sytuację, w której można przyjąć stabilny strumień dochodu.

Jeżeli dochód będzie się istotnie zmieniał w kolejnych latach, bardziej naturalna może być technika dyskontowania strumieni dochodów.

Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy:

  • obecna umowa ma czynsz istotnie niższy lub wyższy od rynkowego i wygaśnie za kilka lat,
  • lokal wymaga remontu i czasowo nie będzie wynajmowany,
  • przewidziano etapowe zmiany czynszu,
  • zmieniają się koszty ponoszone przez właściciela,
  • dochód przed ustabilizowaniem będzie wyraźnie inny w poszczególnych okresach.

W DCF prognozuje się zmienne strumienie dochodów w kolejnych latach, dyskontuje je na dzień wyceny, a następnie uwzględnia wartość rezydualną nieruchomości po zakończeniu okresu prognozy.

Okres prognozy nie powinien być ustalany mechanicznie. Zgodnie z rozporządzeniem zależy od tego, przez jaki czas przewiduje się zmiany dochodów z wycenianej nieruchomości.

Prosty przykład kapitalizacji

Załóżmy wyłącznie dla pokazania mechanizmu, że analiza rynku wskazuje możliwość uzyskania czynszu na poziomie 3 500 zł miesięcznie.

Roczny przychód wynosi wtedy:

3 500 zł × 12 = 42 000 zł.

Na potrzeby tego przykładu przyjmijmy, że analiza konkretnego rynku i lokalu uzasadniła 1 260 zł rocznej korekty związanej z okresami niewynajęcia, a koszty obciążające właściciela wynoszą 7 000 zł rocznie.

Stabilny dochód przyjęty do przykładu wynosi więc:

42 000 zł − 1 260 zł − 7 000 zł = 33 740 zł.

Jeżeli – również wyłącznie dla celów ilustracyjnych – stopa kapitalizacji ustalona z rynku wynosiłaby 5,4%, otrzymalibyśmy:

33 740 zł / 5,4% ≈ 625 000 zł.

Ani 1 260 zł korekty, ani stopa 5,4% nie są wartościami rekomendowanymi dla innych mieszkań. Zostały użyte tylko po to, żeby pokazać mechanikę obliczenia. W rzeczywistej wycenie oba parametry muszą wynikać z analizy konkretnego rynku.

Czego nie odejmuje się od dochodu w taki sam sposób jak kosztów nieruchomości?

Wycena nieruchomości nie jest analizą prywatnego budżetu inwestora.

Rozporządzenie wskazuje wprost, że przy obliczaniu strumieni dochodów w podejściu dochodowym nie uwzględnia się między innymi:

  • amortyzacji,
  • kredytu i jego kosztów,
  • podatku dochodowego,
  • podatków i opłat związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Dwie osoby mogą kupić takie samo mieszkanie, ale finansować je w zupełnie inny sposób. Wartość rynkowa nieruchomości nie powinna zmieniać się tylko dlatego, że jeden właściciel kupił ją za gotówkę, a drugi wykorzystał kredyt o określonym oprocentowaniu.

Umowa najmu może zmienić wynik

Przy mieszkaniu już wynajętym warto dokładnie przeczytać umowę, a nie tylko sprawdzić kwotę czynszu.

Znaczenie mogą mieć między innymi:

  • czas pozostały do końca umowy,
  • możliwość wcześniejszego wypowiedzenia,
  • zasady waloryzacji czynszu,
  • podział kosztów między właściciela i najemcę,
  • kaucje i zabezpieczenia,
  • historia płatności,
  • warunki przedłużenia umowy.

Jeżeli umowa długoterminowa utrzymuje czynsz poniżej obecnego poziomu rynkowego, nie można po prostu założyć, że od jutra właściciel będzie otrzymywał stawkę rynkową. Z kolei krótkoterminowa różnica może mieć mniejsze znaczenie, jeśli po zakończeniu umowy możliwe będzie dostosowanie warunków do rynku.

Podejście dochodowe a porównawcze – które jest „lepsze”?

Żadne z nich nie jest z definicji lepsze.

W podejściu porównawczym punkt wyjścia stanowią ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym punktem wyjścia jest dochód, który nieruchomość przynosi albo może przynosić.

Na rynku mieszkań istnieje często dużo danych o transakcjach sprzedaży, co może przemawiać za podejściem porównawczym. Z drugiej strony lokal będący typowym aktywem inwestycyjnym może mieć również dobrze rozwinięty rynek najmu i dane pozwalające na wiarygodną analizę dochodową.

O wyborze nie powinien decydować prosty schemat, lecz cel wyceny oraz jakość dostępnych danych.

Jakie dane przygotować do wyceny mieszkania na wynajem?

Im lepiej udokumentowany jest dochód i warunki najmu, tym mniej miejsca pozostaje na założenia.

Przydatne będą w szczególności:

  • aktualna umowa najmu i ewentualne aneksy,
  • historia czynszów i okresów niewynajęcia,
  • zestawienie opłat i kosztów ponoszonych przez właściciela,
  • informacje o wyposażeniu lokalu,
  • dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
  • dane o remontach i nakładach,
  • informacje o podobnych ofertach i umowach najmu, jeśli są dostępne.

Jeżeli przygotowujesz szerszy pakiet do operatu, pomocna będzie również lista dokumentów do wyceny nieruchomości.

Najważniejsze pułapki w wycenie dochodowej mieszkania

Największy problem zwykle nie leży w samym dzieleniu dochodu przez stopę. Błędy pojawiają się wcześniej – przy założeniach.

  • Nie należy przyjmować stałej rezerwy na pustostany bez analizy rynku.
  • Nie należy brać stopy kapitalizacji bezpośrednio z pojedynczego ogłoszenia.
  • Nie można utożsamiać czynszu ofertowego z dochodem właściciela.
  • Koszt kredytu inwestora nie jest kosztem nieruchomości w strumieniu dochodu określanym według rozporządzenia.
  • Umowa zawarta poniżej lub powyżej rynku wymaga analizy jej warunków i okresu obowiązywania.
  • Rentowność brutto z ogłoszenia nie jest automatycznie stopą kapitalizacji.
  • Nie ma obowiązku traktowania podejścia dochodowego wyłącznie jako „sprawdzenia” podejścia porównawczego.

Podstawy prawne

Potrzebujesz wyceny mieszkania na wynajem?

Jeżeli lokal jest wynajmowany albo ma być analizowany jako nieruchomość inwestycyjna, warto już na początku zebrać umowę najmu, rzeczywiste koszty właściciela i dane o rynkowych stawkach czynszów.

Jeżeli potrzebujesz operatu albo chcesz ustalić właściwy sposób wyceny dla konkretnego celu, skontaktuj się z BiznesWycena.pl.