Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości pozwala określić wartość odtworzeniową – czyli wartość wynikającą z kosztu odtworzenia lub zastąpienia części składowych nieruchomości, po uwzględnieniu ich zużycia. W praktyce oznacza to zupełnie inny punkt wyjścia niż przy podejściu porównawczym, gdzie podstawą są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.

Wokół podejścia kosztowego narosło kilka uproszczeń. Jedno z nich mówi, że wystarczy mieć zbyt mało transakcji porównawczych, aby automatycznie „przejść na kosztowe”. Inne zakłada, że rzeczoznawca zawsze powinien najpierw próbować podejścia porównawczego. Aktualne przepisy nie wprowadzają takich sztywnych reguł.

Znaczenie ma przede wszystkim to, jakiego rodzaju wartość ma zostać określona i w jakim celu wykonywana jest wycena.

Co właściwie określa podejście kosztowe?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wiąże podejście kosztowe z określaniem wartości odtworzeniowej nieruchomości.

Najprosciej można to rozumieć tak: osobno analizowany jest grunt, a osobno jego części składowe – na przykład budynek. W przypadku gruntu punktem odniesienia jest jego wartość rynkowa. Dla części składowych określa się natomiast koszt ich odtworzenia albo zastąpienia, a następnie uwzględnia zużycie.

To ważne rozróżnienie, ponieważ koszt wybudowania obiektu i jego wartość rynkowa nie muszą być takie same. Budynek może być kosztowny w realizacji, a jednocześnie znajdować się w miejscu, w którym popyt rynkowy nie uzasadnia podobnej ceny sprzedaży.

Czy brak transakcji oznacza, że trzeba zastosować podejście kosztowe?

Nie. W przepisach nie znajdziemy zasady w rodzaju: „jeżeli jest mniej niż pięć transakcji, należy zastosować podejście kosztowe”.

Brak wystarczającej liczby danych z najbliższego rynku może prowadzić do poszerzenia analizy. Obowiązujące rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje sytuacje, w których – ze względu na szczególny rodzaj nieruchomości albo niewystarczającą liczbę transakcji – analizowane mogą być także dane z rynku regionalnego lub krajowego.

Jeżeli celem wyceny jest określenie wartości rynkowej, sama trudność ze znalezieniem porównywalnych transakcji nie zamienia tej wartości w wartość odtworzeniową. Ustawa przewiduje również podejście mieszane dla sytuacji, w których istniejące uwarunkowania nie pozwalają określić wartości rynkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego.

Właśnie dlatego wybór podejścia nie powinien zaczynać się od liczenia transakcji. Najpierw trzeba ustalić przedmiot i cel wyceny, rodzaj określanej wartości oraz dostępne dane.

Jeżeli chcesz porównać tę logikę z podejściem opartym bezpośrednio na rynku, zobacz poradnik metoda porównawcza wyceny nieruchomości – krok po kroku.

Kiedy podejście kosztowe jest użyteczne?

Jego naturalnym zastosowaniem jest sytuacja, w której zgodnie z celem wyceny potrzebna jest wartość odtworzeniowa. Szczególnego znaczenia nabiera wtedy koszt wykonania istniejących części składowych nieruchomości oraz ich aktualny stopień zużycia.

Może to dotyczyć między innymi obiektów, dla których analiza kosztów odtworzenia lub zastąpienia jest istotnym elementem wyceny. Nie wystarczy jednak stwierdzić, że budynek jest „nietypowy”. Sam nietypowy charakter nieruchomości nie tworzy automatycznie podstawy do zastosowania podejścia kosztowego.

Ostateczny wybór należy do rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępne dane.

Odtworzenie czy zastąpienie? To nie jest to samo

W podejściu kosztowym występują dwie metody: kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia.

Metoda kosztów odtworzenia

Jeżeli stosowana jest metoda kosztów odtworzenia, chodzi o ustalenie kosztu wykonania części składowych przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, jakie wykorzystano przy ich powstaniu.

Przykładowo w przypadku starszego obiektu punktem odniesienia jest więc odtworzenie istniejącego rozwiązania, a nie automatyczne zastąpienie go współczesnym odpowiednikiem.

Metoda kosztów zastąpienia

Tu pytanie jest inne: ile kosztowałoby wykonanie obiektu spełniającego tę samą funkcję i mającego podobne parametry użytkowe, ale przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów?

Różnica między tymi metodami staje się szczególnie istotna w przypadku obiektów starszych, których pierwotne technologie lub rozwiązania nie są już powszechnie stosowane.

Zużycie budynku nie wynika wyłącznie z jego wieku

Po ustaleniu kosztu nowego obiektu trzeba jeszcze odpowiedzieć na pytanie, ile z tej wartości zachowała istniejąca część składowa nieruchomości.

Rozporządzenie nakazuje uwzględnić przede wszystkim zużycie techniczne. W szczególnie uzasadnionych przypadkach możliwe jest również uwzględnienie zużycia funkcjonalnego albo innego rodzaju zużycia wynikającego ze specyfiki nieruchomości.

Nie działa tutaj prosty schemat „1 rok = 1% zużycia”. Dwa budynki z tego samego roku mogą być w zupełnie innym stanie. Jeden mógł być regularnie remontowany i modernizowany, drugi przez lata nie otrzymywał podstawowych nakładów.

Podobnie nie ma uniwersalnej stawki, zgodnie z którą budynek trzydziestoletni powinien automatycznie otrzymać 30% zużycia. Stopień zużycia jest elementem konkretnej wyceny i wymaga uzasadnienia.

Jak określa się koszt?

Przepisy pozwalają zastosować trzy techniki. Różnią się przede wszystkim poziomem szczegółowości danych, na których opiera się kalkulacja.

Technika szczegółowa

W najbardziej szczegółowym wariancie analizuje się ilość poszczególnych robót budowlanych i odpowiadające im ceny jednostkowe. Wymaga to dokładniejszego rozpoznania obiektu i zakresu prac potrzebnych do jego wykonania.

Technika elementów scalonych

Tutaj kalkulacja odbywa się na poziomie większych grup robót lub elementów budynku. Zamiast rozbijać koszt na każdą pojedynczą czynność, pracuje się na elementach scalonych.

Technika wskaźnikowa

Technika wskaźnikowa wykorzystuje cenę odniesioną do określonej jednostki – na przykład powierzchni lub innego parametru właściwego dla danego rodzaju obiektu.

Nie oznacza to jednak, że dowolny wskaźnik kosztu można zastosować do dowolnego budynku. Wyceniany obiekt musi być porównywalny z obiektami, dla których znana jest cena wskaźnikowa.

Przy każdej z tych technik uwzględnia się także koszty dokumentacji i nadzoru.

Prosty przykład obliczenia

Załóżmy, wyłącznie dla pokazania mechanizmu, że wartość rynkowa gruntu wynosi 300 000 zł. Koszt odtworzenia części składowych oszacowano na 800 000 zł, a w ramach konkretnej analizy ustalono ich zużycie na 15%.

Po uwzględnieniu zużycia:

800 000 zł × 85% = 680 000 zł.

Po dodaniu wartości gruntu otrzymujemy:

300 000 zł + 680 000 zł = 980 000 zł.

Nie należy z tego przykładu wyciągać wniosku, że 15% jest typowym poziomem zużycia. Liczba została przyjęta wyłącznie po to, aby pokazać sposób obliczenia. W rzeczywistej wycenie zużycie trzeba ustalić dla konkretnej nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa a wartość rynkowa

To rozróżnienie jest szczególnie ważne, bo oba pojęcia bywają ze sobą mieszane.

Wartość rynkowa odnosi się do warunków rynku i ceny, przy której mogłoby dojść do transakcji przy spełnieniu ustawowych założeń. Wartość odtworzeniowa wynika z kosztów odtworzenia lub zastąpienia, wartości gruntu oraz zużycia.

Wysoki koszt budowy nie przesądza więc o równie wysokiej wartości rynkowej. Rynek może inaczej oceniać lokalizację, funkcjonalność, sposób użytkowania albo popyt na dany typ nieruchomości.

Z tego powodu podejścia kosztowego nie należy traktować jako uniwersalnego „sprawdzianu” wyniku uzyskanego metodą porównawczą. Każde z nich odpowiada na inne pytanie.

Jakich danych potrzebuje rzeczoznawca?

Im bardziej szczegółowo analizowany jest koszt i stan obiektu, tym większe znaczenie ma dobra dokumentacja. W zależności od nieruchomości przydatne będą między innymi informacje o:

gruncie i jego stanie prawnym,
powierzchni i podstawowych parametrach technicznych budynku,
technologii wykonania i zastosowanych materiałach,
standardzie oraz wyposażeniu,
roku budowy, remontach i modernizacjach,
dokumentacji projektowej i technicznej, jeśli jest dostępna,
aktualnym stanie poszczególnych elementów obiektu.

Przed zleceniem wyceny można skorzystać z przygotowanej listy dokumentów do wyceny nieruchomości.

Na co szczególnie uważać?

Największe problemy pojawiają się zwykle nie w samym działaniu matematycznym, lecz wcześniej – przy wyborze podstawy wyceny i założeń.

Błędem będzie na przykład automatyczne przejście do podejścia kosztowego tylko dlatego, że znaleziono mało transakcji. Podobnie ryzykowne jest przyjęcie procentu zużycia wyłącznie na podstawie wieku budynku albo użycie wskaźnika kosztowego dla obiektu, który nie jest porównywalny z obiektami stanowiącymi podstawę tego wskaźnika.

Trzeba też pilnować rozróżnienia pomiędzy kosztami odtworzenia i zastąpienia oraz korzystać z danych kosztowych odpowiadających dacie, na którą wykonywana jest wycena.

Podstawy prawne

ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – regulacje dotyczące rodzajów wartości, podejść do wyceny oraz wyboru sposobu wyceny;
rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości – przepisy dotyczące metod, technik oraz zużycia w podejściu kosztowym.

Jak wynik trafia do operatu?

Jeżeli wycenę sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, sam wynik końcowy to tylko część dokumentu. Operat powinien pokazać również przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawy formalne i prawne, wykorzystane dane, sposób wyceny, obliczenia oraz uzasadnienie przyjętych rozwiązań.

Szerzej opisujemy to w artykule operat szacunkowy – co zawiera.

Potrzebujesz wyceny nieruchomości?

Jeżeli potrzebujesz wyceny albo nie wiesz, jaki rodzaj wartości powinien zostać określony dla konkretnego celu, skontaktuj się z BiznesWycena.pl. W pierwszej kolejności warto ustalić cel analizy i rodzaj nieruchomości – dopiero wtedy można właściwie dobrać sposób wyceny.