Stopa kapitalizacji: skąd ją pozyskać i jak korygować?

Dlaczego stopa kapitalizacji ma znaczenie?

Stopa kapitalizacji to kluczowy parametr w dochodowej wycenie nieruchomości. Bez niej, jak wyliczyć wartość przychodzącą z czynszów? Dlatego analizujemy źródła jej pozyskania, sposób korekt oraz najczęstsze pułapki.

Źródła danych o stopie kapitalizacji

  1. Raporty NBP – kwartalne opracowania Narodowego Banku Polskiego zawierają mediany stóp dla segmentu mieszkaniowego i biurowego; można je pobrać z sekcji Informacja kwartalna nbp.pl.

  2. Baza transakcji rynkowych – akty notarialne ujawnione w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN).

  3. Profesjonalne platformy – na przykład baza [link do artykułu o bazach transakcyjnych], dzięki której sprawdzisz aktualne deale.

Czy wystarczy sama średnia z raportu? Niekoniecznie – konieczne są korekty.

Korekty stopy kapitalizacji – co, kiedy i dlaczego?

Ryzyko najemcy

  • Długość umowy, wiarygodność kredytowa oraz branża.

  • Im wyższa rotacja, tym wyższa stopa, gdyż inwestor oczekuje premii za niepewność.

Lokalizacja i mikro-otoczenie

  • Węzły komunikacyjne obniżają stopę nawet o 50 pb.

  • Sąsiedztwo uciążliwych funkcji (wysypisko, linia wysokiego napięcia) zwykle ją podnosi.

Standard techniczny

  • Budynki klasy A z certyfikatem BREEAM osiągają niższe stopy niż obiekty bez modernizacji.

Praktyczny algorytm wyznaczania stopy kapitalizacji

Krok Działanie Narzędzie
1 Zbierz minimum 5 zbliżonych transakcji z RCiWN arkusz kalkulacyjny
2 Oblicz wstępne stopy (NOI ÷ cena) kalkulator finansowy
3 Usuń odchylenia >2 SD analiza statystyczna
4 Dodaj korekty:
• ryzyko – +0,1–0,4 pp
• lokalizacja – ±0,2 pp
• standard – ±0,1 pp		 tabela korekt
5 Zastosuj ważenie cech (np. 0,4 lokalizacja, 0,35 ryzyko, 0,25 standard) macierz wag

Jak unikać najczęstszych błędów?

  • Nie kopiuj stopy z rynku biurowego do magazynów – profil ryzyka jest inny.

  • Nie stosuj stopy sprzed kryzysu gospodarczego bez dostosowania do bieżącej inflacji.

  • Nie ignoruj kosztów CAPEX; inwestor bierze je pod uwagę, więc stopa powinna je odzwierciedlać.

Case study: magazyn klasy A w Katowicach

Raport NBP za III kw. 2023 r. pokazuje medianę 6,0 % dla magazynów Ŝ Śląsku nbp.pl. Najemcą jest międzynarodowy operator logistyczny z umową 10-letnią:

  • baza stopa = 6,0 %

  • korekta ryzyka najemcy: –0,4 pp

  • korekta lokalizacji (węzeł A4/S86): –0,2 pp

  • korekta standardu (BREEAM Excellent): –0,1 pp

Stopa kapitalizacji po korektach = 5,3 %. Przy NOI 3 000 000 zł wartość wynosi ok. 56,6 mln zł.

Co z alternatywami?

Metoda dyskontowanych przepływów pieniężnych bywa stosowana, jednak w mieszkaniówce i małych obiektach inwestorzy zazwyczaj wolą uproszczony in-place capitalization approach.

Podsumowanie i rekomendacje

  • Stopa kapitalizacji zależy od danych rynkowych; korzystaj z raportów NBP oraz RCiWN.

  • Zawsze koryguj bazową stopę o ryzyko, lokalizację i standard.

  • Sprawdzaj, czy w estymacji uwzględniłeś koszty reemisji i CAPEX.

Chcesz mieć pewność, że przyjęta stopa kapitalizacji odzwierciedla realia transakcyjne? Skontaktuj się z nami – przygotujemy operat zgodny z ustawą i wymaganiami banku.