Analiza cen transakcyjnych – skąd brać wiarygodne dane

Dlaczego analiza cen transakcyjnych jest kluczowa?

Wartość rynkowa nieruchomości powstaje na styku podaży i popytu. Dlatego rzeczoznawca – nim obliczy korekty czy wagi cech – najpierw pyta: gdzie znajdę wiarygodne transakcje i jak sprawdzę ich jakość? Właśnie temu służy prawidłowo przeprowadzona analiza cen transakcyjnych.

Źródła danych: od AMRON po NBP

  • Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) – prowadzony przez starostwa, obejmuje akty notarialne i decyzje administracyjne.

  • AMRON-SARFiN – komercyjna baza hipotek, w której oprócz ceny i adresu odczytasz także metraż oraz strukturę finansowania.

  • Raporty NBP – kwartalne zestawienia cen m² z podziałem na rynki pierwotne i wtórne, przydatne do kontroli trendu nbp.pl.

Ponadto, publikacje GUS oraz lokalne raporty pośredników pozwalają porównać dynamikę cen z poziomem czynszów.

Dobór transakcji do modelu porównawczego

  1. Tożsamość prawna: zbliżony stan prawny gruntu i lokalu.

  2. Chronologia: transakcje nie starsze niż 12 miesięcy w rynku rosnącym.

  3. Lokalizacja: promień 1 km w dużym mieście lub ta sama strefa funkcjonalna w małych gminach.

  4. Stan techniczny i standard: filtruj oferty „po flippingu”, które sztucznie zawyżają poziom cen.

Dlatego w praktyce najpierw budujesz długą listę, a następnie w arkuszu kalkulacyjnym usuwasz zdublowane rekordy i transakcje nietypowe.

Korekty jakościowe i ilościowe

  • Korekty procentowe stosujesz, gdy cecha ma wymiar pieniężny (np. miejsce parkingowe).

  • Korekty kwotowe przy braku liniowej zależności (widok, piętro).

  • Wagi cech wyznaczasz, korzystając z analizy wielokryterialnej lub regresji liniowej, o ile próbka > 30.

Co więcej, aby zweryfikować wpływ czynników ryzyka lokalnego, przydatne są mapy cen stworzone według metody krigingu – umożliwiają szybkie wychwycenie anomalii.

Usuwanie echa flippingu i transakcji nierynkowych

Jednym z głównych błędów jest uwzględnianie transakcji pomiędzy spółkami powiązanymi. Jak je rozpoznać?

  • Zwróć uwagę na czas pomiędzy aktem notarialnym a ogłoszeniem sprzedaży – jeżeli to kilkanaście dni, istnieje ryzyko „podbijania” ceny.

  • Sprawdź relacje kapitałowe stron w KRS.

  • Oceń wskaźnik rentowności: niezwykle wysoka marża może wskazywać na transakcję motywowaną podatkowo.

Przykład obliczeń w praktyce

Etap Dane wejściowe Wynik
Średnia cena m² z 5 transakcji 8 950 zł –
Korekta za piętro (+2 %) +179 zł 9 129 zł
Korekta za brak balkonu (-3 %) -274 zł 8 855 zł
Wartość lokalu 55 m² 55 × 8 855 zł 486 025 zł

Całość kończy się testem spójności: czy skorygowana cena mieści się w przedziale średnia ± odchylenie standardowe? Jeżeli nie – model wymaga rewizji.

Sprawdź, jak robią to profesjonaliści

Przykładową matrycę korekt możesz pobrać w naszym wpisie o modelu analizy porównawczej bizneswycena.pl. Natomiast kwestie usuwania transakcji distressed omawiamy szerzej w poradniku jak wycenić nieruchomość nietypową bizneswycena.pl.

Najczęstsze pytania praktyków

Czy można łączyć dane z AMRON i RCiWN?
Tak, o ile usuniesz duplikaty i ujednolicisz atrybuty (np. standard wykończenia w skali 1–5).

Jak skorygować cenę sprzed roku w warunkach inflacji?
Użyj indeksu zmian cen z raportu NBP oraz CPI GUS, aby wyodrębnić komponent realny.