Jak przygotować nieruchomość do operatu szacunkowego

Po co przygotować nieruchomość przed wyceną?

Czy warto od razu przekazać rzeczoznawcy „wszystko, co mamy”, czy raczej zacząć od selekcji kluczowych akt? Jak przygotować nieruchomość do operatu, aby proces przebiegł sprawnie i zgodnie z art. 155 u.g.n.? Już na etapie zlecenia drobne braki formalne potrafią opóźnić sporządzenie operatu nawet o kilka tygodni.

Dokumenty: bez nich operat nie powstanie

  1. Księga wieczysta (KW) – pobierz aktualny odpis elektroniczny z EKW; dzięki temu rzeczoznawca natychmiast zweryfikuje służebności czy hipotekę.

  2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów – pokazują powierzchnię oraz sposób użytkowania działki.

  3. Decyzje planistyczne:

    • wypis z miejscowego planu zagospodarowania (MPZP),

    • decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli planu brak.

  4. Pozwolenia i zgłoszenia budowlane – potwierdzają legalność istniejących obiektów.

Jeżeli w KW widnieją służebności, sprawdź od razu, jak wpływają na wartość – praktyczne przykłady znajdziesz w artykule o [prawach do nieruchomości a wycenie]bizneswycena.pl.

Ponadto, dlatego, aby uniknąć pytań rzeczoznawcy, załącz potwierdzenie uiszczenia ostatniego podatku od nieruchomości.

Inwentaryzacja budowlana – dlaczego nie wystarczy stary projekt?

Pomiar „na taśmę” kontra skan 3D

Rzeczoznawca nie wyliczy prawidłowej powierzchni użytkowej, jeżeli rysunki są nieaktualne. Zatem zleć inwentaryzację:

  • tradycyjną (taśma + dalmierz), lub

  • cyfrową (skan laserowy).

Jednak cyfrowy model pozwala szybko obliczyć kubaturę i sprawdzić zgodność z pozwoleniem. Co więcej, redukuje ryzyko korekt, które spowalniają operat.

Fotodokumentacja: jak robić zdjęcia, żeby pomóc, a nie zaszkodzić?

  • Rób ujęcia elewacji z narożnikami – widać stan detali.

  • Dodaj zdjęcia instalacji (kotłownia, stacje ładowania).

  • Nie pomijaj mankamentów: pęknięcia czy zawilgocenia wpływają na stopień zużycia technicznego.

Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć

Pułapka Skutek Jak zapobiec?
Brak aktualnego MPZP wycena wstrzymana zamów wypis online w urzędzie miasta
Nieujawniona służebność zaniżona wartość sprawdź dział III KW
Sprzeczne powierzchnie konieczne dopłaty za nadmetraż zleć dokładną inwentaryzację

Czy trzeba zawsze przygotować analizę dochodową?

Metody dochodowe, jednak stosowane przy wynajmie, powinny być jedynie uzupełnieniem, gdy ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga podejścia porównawczego lub kosztowego. Szczegółową definicję wartości rynkowej przypomina wpis o [wartości rynkowej nieruchomości]bizneswycena.pl.

Dodatkowo, art. 150 u.g.n. (tekst jednolity ISAP) określa kryteria typowej transakcji – pełny akt prawny znajdziesz w Dzienniku Ustaw.

Checklist przed wizytą rzeczoznawcy

  • Odpis KW i wypis z rejestru gruntów

  • Aktualny MPZP lub WZiZ

  • Inwentaryzacja budowlana (rzuty + skan)

  • Fotografie z zewnątrz i wnętrz

  • Oświadczenie o braku zaległości podatkowych