Wycena magazynu logistycznego: kluczowe czynniki analizy

Wycena magazynu logistycznego – czy naprawdę różni się od oszacowania biurowca czy centrum handlowego? Owszem, i to znacząco. Dlaczego? Ponieważ wysokość składowania, funkcja cross-dock oraz długoterminowe umowy 3PL wprost determinują przepływy pieniężne. Co więcej, ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) nakazuje rzeczoznawcy uwzględnić specyfikę funkcjonalno-technologiczną obiektu. Dlatego prawidłowy proces wyceny wymaga bardziej złożonej analizy niż sama lokalizacja czy stopa kapitalizacji.

Dlaczego wycena magazynu logistycznego jest wyjątkowa?

Wycena magazynu logistycznego stanowi wyzwanie, gdyż:

  • pojemność brutto zależy od wysokości składowania zamiast jedynie powierzchni,

  • cross-dock ogranicza czas przechowywania, lecz podnosi intensywność ruchu,

  • kontrakty 3PL generują stabilny NOI, lecz wiążą właściciela rygorystycznymi KPI.

Ponadto inwestorzy porównują te parametry z najnowszymi transakcjami, a nie wyłącznie z typową “stopą dla magazynów”. Zatem ignorowanie choćby jednego z powyższych czynników grozi istotnym zaniżeniem lub zawyżeniem wartości.

Wysokość składowania a wydajność czynszowa

Im wyższa hala, tym więcej palet na metr kwadratowy. Jednak podniesione regały zwiększają koszty przeciwpożarowe oraz CAPEX na instalacje tryskaczowe. Dlatego rzeczoznawca powinien:

  1. Zweryfikować zgodność konstrukcji z PN-EN 15620 (klasa dokładności regałów).

  2. Obliczyć efektywną kubaturę składowania (m³), nie tylko GLA.

  3. Zaktualizować model dochodowy, uwzględniając wyższą stawkę czynszu „per pallet position”.

Cross-dock: szybki obrót to inny profil ryzyka

Cross-dock skraca cykl zapasów z tygodni do godzin. Co więcej, podnosi współczynnik rotacji najemców – węzły przeładunkowe przyciągają firmy kurierskie, w których marża jest niska, ale wolumen stały. Dlatego stopa kapitalizacji bywa o 50–70 pb wyższa niż w tradycyjnych magazynach wysokiego składowania. Szczegółowe korekty znajdziesz w <a href=”https://bizneswycena.pl/2025/06/03/stopa-kapitalizacji-skad-ja-pozyskac-i-jak-korygowac/”>analizie stopy kapitalizacji</a> na naszym blogu.

Umowy długoterminowe 3PL – gwarancja przepływów czy pułapka?

Długi kontrakt logistyczny z operatorem 3PL kusi bezpieczeństwem. Jednak warto dopytać:

  • Czy czynsz indeksowany jest co najmniej CPI?

  • Czy klient pokrywa koszty utrzymania systemu WMS?

  • Jakie kary umowne przewidziano za spadek SLA?

Zbyt restrykcyjne KPI mogą zniechęcić potencjalnych nabywców. Ponadto oszacowanie wartości systemu informatycznego wymaga oddzielnej analizy; zobacz <a href=”https://bizneswycena.pl/2025/04/27/wartosc-systemu-wms-w-wycenie-operatora-magazynowego/”>rolę WMS w operacjach magazynowych</a>.

Procedura zgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami

Analiza prawna i planistyczna

Rzeczoznawca musi ustalić stan prawny na podstawie księgi wieczystej, miejscowego planu i decyzji środowiskowych. Dlatego warto odnieść się do art. 154 u.g.n. dotyczącego uwzględnienia cech szczególnych nieruchomości (pełny tekst ustawy: <a href=”https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19971320727″ rel=”noopener” target=”_blank”>Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741</a>). Bez takiej weryfikacji model dochodowy jest niepełny.

Dochód podejściowy: cap rate i DCF

Ustawa preferuje metodę dochodową przy obiektach generujących czynsz. Jednak praktyka rynkowa wskazuje, że inwestorzy logistyczni używają uproszczonej kapitalizacji oraz testowo modelu DCF jako sanity check. Dlatego procedura powinna obejmować:

  • wybór co najmniej pięciu transakcji porównawczych,

  • korekty stopy kapitalizacji o ryzyko najemcy i technologię,

  • ewentualne porównanie z 10-letnim DCF przy wrażliwości na stopy wakatów.

Checklist dla rzeczoznawcy i inwestora

  • Parametry konstrukcyjne: wysokość składowania, liczba doków, siatka słupów.

  • Technologia: system WMS, automatyka sortująca, certyfikat BREEAM.

  • Umowy najmu: tenor, indeksacja, SLA, klauzule wyjścia.

  • Koszty operacyjne: media, serwis urządzeń, podatki od nieruchomości.

  • Rynek: popyt last-mile, stawki warunkowych czynszów, trendy e-commerce.

Co więcej, każdy z powyższych punktów wymaga dokumentów źródłowych potwierdzających dane. Dlatego kompletna teczka due diligence znacząco przyspiesza proces.

Wycena magazynu logistycznego to nie tylko „metry i lokalizacja”. Zatem uwzględnij wysokość składowania, charakter cross-dock oraz strukturę umów 3PL, aby odzwierciedlić realne ryzyko i potencjał przychodów. Ponadto działaj zgodnie z u.g.n. i dawaj pierwszeństwo metodzie kapitalizacji, a DCF traktuj jako test spójności.

Potrzebujesz operatu, który przekona bank lub inwestora? Skontaktuj się z nami już dziś – przygotujemy wycenę magazynu logistycznego skrojoną do Twojego projektu.