Wycena nieruchomości w rozwodzie – data i rabat podziału

Wycena nieruchomości w postępowaniu rozwodowym to więcej niż proste porównanie cen ofertowych. Czy decyduje wyłącznie aktualna wartość rynkowa? Dlaczego biegły musi wskazać konkretną datę wyceny? Ponadto trzeba ustalić, czy dom należy do majątku wspólnego, czy może jest wyłączną własnością jednego małżonka. Co więcej, fizyczny podział działki bywa obarczony tzw. rabatem dyslokacyjnym, który potrafi obniżyć wartość nawet o kilkanaście procent.

Dlaczego data wyceny jest kluczowa?

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) biegły określa wartość na konkretny moment. W rozwodzie sąd najczęściej przyjmuje dzień ustania wspólności majątkowej, jednak czasem wybiera datę zamknięcia rozprawy. Dlatego rzeczoznawca przygotowuje dwa warianty, jeżeli strony podnoszą różne terminy.

Jakie pytania zadaje sędzia?
„Czy wartość na dzień wniesienia pozwu różni się znacząco od wartości bieżącej?”

Ponadto wcześniejsza data wyceny może pominąć skok cen nieruchomości, co z kolei zmienia równowagę podziału aktywów.

Majątek wspólny a osobisty – wpływ na wycenę nieruchomości

Kiedy nieruchomość jest majątkiem wspólnym?

Kodeks rodzinny i opiekuńczy (art. 31 § 1) stanowi, że wszystko nabyte w czasie trwania małżeństwa należy do obojga małżonków. ^{Kodeks rodzinny} Dlatego zakupiony w trakcie małżeństwa lokal automatycznie wchodzi do masy majątkowej.

Jak wyodrębnić wkład osobisty?

nieruchomość nabyta przed ślubem,
spadek lub darowizna wyłącznie dla jednego małżonka,
środki z majątku osobistego użyte do zakupu.

Ponadto rzeczoznawca stosuje korektę z tytułu nakładów z majątku osobistego na wspólną nieruchomość. Dzięki temu rozliczenie pozostaje zgodne z art. 45 KRO.

Rabat za fizyczny podział – jak wpływa na wycenę nieruchomości?

Dlaczego podział obniża wartość?

Rabat (discount) odzwierciedla zmniejszenie atrakcyjności każdej z nowo wydzielonych części. Co więcej, powstają koszty geodezyjne, utrata części ogrodu oraz konieczność przebudowy przyłączy.

Typowe czynniki rabatu

Nieforemny kształt działek po podziale,
Gorszy dostęp do drogi publicznej,
Konflikt funkcji – dom sąsiaduje z planowanym wjazdem sąsiada,
Nakład inwestycyjny na nowe ogrodzenie oraz media.

Dlatego eksperci przyjmują zniżkę 5–20 %, choć finalna stawka zależy od lokalnych transakcji porównawczych.

Procedura wyceny krok po kroku

Analiza stanu prawnego – weryfikacja księgi wieczystej i ustalenie współwłasności.
Ustalenie daty wyceny – zgodnie z postanowieniem sądu lub wnioskiem stron.
Wybór podejścia porównawczego – metoda wiodąca przy domach jednorodzinnych.
Test rabatu podziałowego – porównanie cen gruntów mniejszych o podobnej funkcji.
Weryfikacja nakładów – rozliczenie inwestycji finansowanych z majątku osobistego.
Sporządzenie operatu – biegły opisuje założenia oraz przedstawia warianty.

Chcesz zobaczyć, jak wygląda operat w praktyce? Sprawdź nasze omówienie wyceny nieruchomości sądowych.

Ponadto, aby uniknąć kosztownych poprawek, warto przejrzeć listę ryzyk prawnych w wycenie nieruchomości przed zleceniem operatu.

Najczęstsze pytania o wycenę nieruchomości w rozwodzie

Czy sąd może zlecić nową wycenę, jeśli operat ma rok?
Tak. Jednak decyzję uzależnia od zmian na rynku. Jeżeli ceny wzrosły znacząco, ponowna wycena staje się konieczna.

Czy rabat podziałowy stosuje się także przy podziale poziomym budynku?
Zazwyczaj tak, dlatego że wyodrębnienie lokali wymaga kosztów adaptacyjnych i wpływa na użytkowość.

Co z kredytem hipotecznym na wspólnej nieruchomości?
Wartość netto ustala się po odjęciu salda zadłużenia przypadającego na każdy udział.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości w sprawie rozwodowej łączy prawo rodzinne, przepisy u.g.n. oraz realia lokalnego rynku. Dlatego precyzyjna data wyceny, prawidłowa kwalifikacja majątku i fachowy rabat za podział fizyczny decydują o sprawiedliwym rozliczeniu małżonków.

Potrzebujesz operatu, który wytrzyma pytania sądu i negocjacje adwokatów? Skontaktuj się z zespołem Biznes Wycena już dziś – przygotujemy wycenę nieruchomości szytą na miarę Twojej sytuacji.