Audyt energetyczny a wycena domu: rola klasy energetycznej

Wycena domu jest precyzyjnie określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Audyt energetyczny a wycena pozostają jednak nierozerwalne, ponieważ klasa energetyczna wprost przekłada się na oczekiwane koszty eksploatacji. Czy zatem inwestor może pominąć świadectwo energetyczne, licząc jedynie na ocenę porównawczą? Zdecydowanie nie. Ponadto, ulga termomodernizacyjna oferuje realne oszczędności podatkowe, które także kształtują wartość rynkową budynku.

Dlaczego audyt energetyczny wpływa na wycenę domu?

Audyt dostarcza wyliczeń, które – zgodnie z rozporządzeniem do u.g.n. – mogą być uwzględniane w części opisowej operatu. Dlatego rzeczoznawca, analizując audyt energetyczny a wycena, ocenia nie tylko standard techniczny, lecz również:

  • prognozowane roczne zużycie energii pierwotnej (EP),
  • koszt ogrzewania i wentylacji w modelowym okresie eksploatacji,
  • możliwość uzyskania wyższej ceny ofertowej dzięki lepszej klasie energetycznej.

Klasa energetyczna a rynek – wycena nieruchomości w praktyce

Klasy od A+ do G są już powszechnie odczytywane przez kupujących. Co więcej, banki – udzielając kredytów zielonych – premiują budynki w klasach A–B niższą marżą. Zatem audyt energetyczny a wycena determinują także zdolność kredytową nabywcy.

Przykładowe różnice klas energetycznych
Klasa EP [kWh/m²·rok] Szacowany koszt ogrzewania (zł/m²·rok)
A <70 25 – 35
B 71–100 36 – 45
C 101–150 46 – 60
D 151–180 61 – 75
E–G >181 >75

Ulga termomodernizacyjna a audyt energetyczny a wycena

Ustawa o PIT wprowadza ulgę termomodernizacyjną, która pozwala odliczyć do 53 000 zł. Dzięki temu właściciel może pokryć część kosztów modernizacji, dlatego często akceptuje cenę zakupu wyższą o równowartość przyszłej korzyści podatkowej. Tym samym wpływa na audyt energetyczny a wycena zarówno po stronie kosztów, jak i benefitów podatkowych.

Efekty modernizacji na koszty eksploatacji i DCF

Rzeczoznawca – zachowując zasadę ostrożności – może pomocniczo zastosować zdyskontowany przepływ gotówkowy (DCF), aby pokazać, o ile niższe rachunki za energię podnoszą wartość rezydualną nieruchomości. Jednak, zgodnie z u.g.n., metoda ta jest jedynie uzupełnieniem analiz porównawczych.

Procedura dla rzeczoznawcy – jak uwzględnić audyt w operacie?

Świadectwo energetyczne, raport z audytu oraz potwierdzenia kosztów modernizacji stanowią załączniki do operatu. Rzeczoznawca:

  1. weryfikuje integralność raportu (pieczęć audytora, zakres badania),
  2. porównuje wyniki z średnimi wartościami EP dla regionu,
  3. koryguje współczynniki porównawcze o różnice w kosztach eksploatacyjnych.

Przykład? W sprawie rozwodowej sąd zaakceptował korektę wartości, gdy strona wskazała analizę metod wyceny nieruchomości w rozwodzie, w której zaprezentowano analogiczny algorytm.

Najczęstsze pytania inwestorów

Czy audyt energetyczny jest obowiązkowy przy sprzedaży? Tak, od 2024 r. świadectwo energetyczne trzeba okazać przed podpisaniem aktu notarialnego.

Ile kosztuje audyt energetyczny domu? Zależnie od powierzchni to zwykle 800–1 500 zł, jednak koszty można częściowo odliczyć w ramach ulgi.

Co, jeśli dom ma klasę D? Kupujący zazwyczaj żąda dyskonta; niemniej, po modernizacji można przejść nawet do klasy B. Warto wcześniej sprawdzić prawa do nieruchomości a wycenę, aby uniknąć sporów o zakres prac.

Podsumowanie – audyt energetyczny a wycena w jednym zdaniu

Skuteczny audyt energetyczny a wycena domu powinny iść w parze, ponieważ tylko wtedy operat wiernie odzwierciedla przyszłe koszty eksploatacji, a kupujący rozumie realną wartość nieruchomości.

Potrzebujesz operatu uwzględniającego klasę energetyczną?

Skontaktuj się z nami już dziś – przygotujemy rzetelną wycenę, uwzględniając wyniki audytu i możliwość skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej. Zadzwoń lub napisz, aby ustalić szczegóły!