Wycena hotelu – rozdział operacyjny i nieruchomościowy
Wycena hotelu to proces wielowymiarowy. Czy zastanawiałeś się, ile naprawdę wart jest Twój obiekt, gdy oddzielisz działalność od samej nieruchomości? W kolejnych akapitach znajdziesz odpowiedzi, bo opisujemy zarówno wymogi prawne, jak i praktyczne metody rozdziału wartości.
Wycena hotelu a podstawa prawna
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wymaga, aby rzeczoznawca wyraźnie wskazał prawa do gruntu i budynku. Ponadto IVSC International Valuation Standards zalecają wyodrębnienie dochodu operacyjnego, dlatego rozdzielenie składników jest międzynarodowym standardem.
Dlaczego dzielimy wartość hotelu?
Po pierwsze, inwestor często nabywa wyłącznie nieruchomość, pozostawiając zarządzanie sieci hotelowej. Po drugie, bank finansujący kredyt hipoteczny akceptuje jako zabezpieczenie wartość nieruchomości, nie całej działalności. Co więcej, precyzyjna wycena hotelu minimalizuje ryzyko podatkowe przy sprzedaży udziałów.
Jak oszacować wartość nieruchomości hotelowej?
Grunt – zasady wyceny
- Analiza miejscowego planu lub WZ.
- Porównanie transakcji gruntami komercyjnymi w promieniu 2 km.
- Ustalenie stopy kapitalizacji dla hotelowych projektów green-field.
Budynek – ocena techniczna i funkcjonalna
Budynek wartościuje się metodą kosztów odtworzenia pomniejszonych o zużycie. Jednak korekty za standard wykończenia i markę sieci potrafią podnieść wartość nawet o 20 %. Dlatego przykłady metody porównawczej mogą pomóc w weryfikacji przyjętych cen jednostkowych.
Wartość operacyjna (going concern) – kluczowe czynniki
Going concern obejmuje przychody z noclegów, gastronomii i konferencji. Dlatego analizujemy:
- Średnią stawkę ADR i obłożenie (Occupancy).
- Strukturę kosztów stałych versus zmiennych.
- Poziom inwestycji CAPEX wymaganych w najbliższych pięciu latach.
Ponadto ryzyko prawne, opisane szerzej w materiale o ryzyku prawnym, wpływa na dyskonto stopy zwrotu.
Krok po kroku: metodologia podziału wartości
| Etap | Narzędzie | Cel |
|---|---|---|
| 1. Analiza gruntu | Porównanie cen | Ustalenie czystej wartości działki |
| 2. Wycena budynku | Metoda kosztowa | Określenie kosztu odtworzenia minus zużycie |
| 3. Kalkulacja EBITDA | Pro forma 5-letnia | Osadzenie projekcji na historycznych danych |
| 4. DCF lub mnożniki | Dochód operacyjny | Wyznaczenie wartości going concern |
| 5. Rozdział składników | Model „residual split” | Odjęcie wartości nieruchomości od całości |
Najczęstsze błędy i jak ich unikać
- Pominięcie kosztów rezerwacji OTA, co zaniża marżę.
- Niedoszacowanie nakładów CAPEX wymaganych przez sieć.
- Błędne porównanie gruntów w strefie mieszanej z terenami usługowymi.
Dlatego kompletna wycena hotelu wymaga ścisłego rozgraniczenia strumieni przychodu.
Podsumowanie: ile jest wart Twój hotel?
Zatem, gdy planujesz sprzedaż lub refinansowanie, wyodrębnij wartość nieruchomości od działalności. Co więcej, precyzyjny podział ułatwia negocjacje z inwestorami i bankiem.
Chcesz poznać realną wartość swojego hotelu? Skontaktuj się z nami – prześlij zestawienie ADR oraz plan kondygnacji, a w 72 godziny otrzymasz profesjonalny raport.