BIM i drony w wycenie: precyzyjne pomiary i mniejsze ryzyko
Czy BIM i drony mogą zastąpić taśmę mierniczą oraz klasyczne szkice? Rzeczoznawcy coraz częściej odpowiadają twierdząco, ponieważ cyfrowy model budynku i autonomiczny lot pozwalają zebrać dane szybciej, dokładniej i – co ważniejsze – w zgodzie z art. 153 u.g.n. Dlatego poniżej wyjaśniamy, jak technologia minimalizuje błąd pomiarowy, a także kiedy inwestor zyskuje realną przewagę dowodową w sporze.
BIM i drony w praktyce rzeczoznawcy – definicje oraz podstawa prawna
Building Information Modeling oznacza cyfrowy zapis geometrii, a ponadto parametrów technicznych obiektu. Natomiast dron, zgodnie z rozporządzeniem UE 2019/947, pozostaje bezzałogowym statkiem powietrznym wymagającym identyfikacji i uprawnień pilota. Jednak zestawione razem tworzą narzędzie skanowania terenu, które:
- gromadzi chmurę punktów z dokładnością do 2 cm,
- tworzy bryłę 3D wraz z atrybutami materiałowymi,
- pozwala eksportować obliczenia kubatury wprost do operatu.
Pomiary objętości – jak BIM i drony zwiększają dokładność?
Tradycyjny obmiar pryzmy kruszywa opiera się na ręcznym składowaniu przekrojów. Tymczasem fotogrametria dronowa integruje się z modelem BIM i – dlatego – automatycznie oblicza objętość w kilkudziesięciu sekcjach. Co więcej, rzeczoznawca może natychmiast porównać wynik z historycznym zapisem i wykazać zmianę masy składowanej.
Jeśli chcesz poznać przykłady skanów 3D używanych przed sporządzeniem operatu, przeczytaj nasz artykuł o skanie 3D przy inwentaryzacji nieruchomości.
Inwentaryzacja 3D a redukcja ryzyka pomiarowego
Dlaczego cyfrowy model wygrywa z papierowym rzutem?
Model BIM zawiera warstwy instalacyjne, dlatego ujawnia elementy niedostępne podczas klasycznego oględzin. Ponadto jednoczesne użycie drona i skanera laserowego tworzy hybrydowy digital twin. Dzięki temu rzeczoznawca:
- sprawdza zgodność realizacji z pozwoleniem bez wchodzenia na dach,
- porównuje deformacje stropów w seriach czasowych,
- eliminuje ryzyko uszkodzenia sprzętu w trudno dostępnych miejscach.
Aspekty u.g.n. i przepisy lotnicze – co musi wiedzieć rzeczoznawca?
Art. 154 u.g.n. wymaga, aby dane pomiarowe były obiektywne oraz weryfikowalne. Dlatego rzeczoznawca powinien dokumentować:
- specyfikację kamery i LiDAR-u montowanych na dronie,
- procedurę kalibracji modelu BIM,
- dziennik lotu zgodny z ULC.
Zatem BIM i drony tworzą kompletny łańcuch dowodowy, a inwestor otrzymuje nie tylko wynik, lecz także audytowalną ścieżkę pomiaru.
Szczegółową definicję wartości rynkowej nieruchomości znajdziesz w osobnym wpisie – tam wyjaśniamy, dlaczego wiarygodność danych wpływa na końcową cenę.
Checklist dla rzeczoznawcy: wdrożenie BIM i drony krok po kroku
- Sprawdź plan lotu pod kątem stref CTR i NOTAM – dlatego unikniesz sankcji ULC.
- Skalibruj fotogrametrię z punktami naziemnymi (GCP) – ponadto zredukujesz błąd do 1 cm.
- Połącz dane z drona z modelem BIM – zatem uzyskasz pełną bryłę do obliczeń kubatury.
- Archiwizuj metadane pomiaru: datę, pogodę, parametry kamery.
- Załącz raport błędu RMS do operatu – co więcej, ułatwisz audyt bankowy.
Podsumowanie – kiedy BIM i drony podnoszą wartość operatu?
BIM oraz drony skracają pomiar nawet o 60 %, a jednocześnie obniżają odchylenie kubatury do 1,5 %. Dlatego banki zaczynają wymagać chmury punktów zamiast skanu 2D. Co więcej, cyfrowy zapis stanowi niematerialny składnik majątku – bywa ujmowany jako prawo autorskie do modelu. Zatem inwestor zyskuje zarówno lepszą wycenę obiektu, jak i prawo do licencji na dane.
Potrzebujesz operatu, który wytrzyma kontrolę sądu lub audytora? Skontaktuj się z nami – wspólnie wdrożymy BIM i drony do Twojej inwestycji i zredukujemy ryzyko pomiarowe do minimum.