Podstawy prawne – wycena nieruchomości komercyjnej Wrocław
Operat szacunkowy sporządza się zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz właściwymi rozporządzeniami wykonawczymi. Zatem dokument musi wskazywać m.in. datę wyceny, cel, podstawę prawną, zastosowane podejścia i źródła danych. W praktyce, gdy rynek jest aktywny, przeważa podejście porównawcze; metody dochodowe stosuje się pomocniczo w analizie wrażliwości.
- Cel operatu: zabezpieczenie kredytu, transakcja, spór sądowy.
- Zakres: opis nieruchomości, stan prawny, analiza rynku, wnioski.
- Źródła: rejestry publiczne, bazy transakcji, geoportale, oględziny.
Dane rynkowe Wrocław – wycena obiektów komercyjnych
Dobór transakcji porównawczych musi odzwierciedlać mikro-lokalizację (np. Stare Miasto, Krzyki, Psie Pole), funkcję obiektu (biurowiec, retail park, magazyn) oraz standard. Ponadto korekty za wiek, ekspozycję, technologię i stan najmu wpływają na końcową wycenę. Dlatego w operacie warto przedstawić tabelę korekt i krótkie uzasadnienia.
Przykłady praktycznych korekt znajdziesz w artykule: metoda porównawcza w wycenie – praktyczne przykłady.
Najem i przepływy – wycena nieruchomości komercyjnej Wrocław
W obiektach komercyjnych kluczowa jest jakość przychodów z najmu. Dlatego analizuje się WAULT, wskaźnik pustostanów, indeksację (CPI, cap/floor), podział kosztów serwisowych i zabezpieczenia (kaucje, gwarancje). Co więcej, w retailu liczy się siła najemców-kotwic oraz relokacje w cyklu życia centrum.
- Profil najemców i dywersyfikacja branż.
- Mechanizmy „break options” i ich wpływ na ryzyko.
- OPEX vs. service charge – transparentność rozliczeń.
CAPEX i OPEX – komercyjna wycena we Wrocławiu
Planowane nakłady odtworzeniowe (HVAC, windy, dachy) oraz modernizacje ESG obniżają wartość brutto. Jednak poprawiają atrakcyjność najmu i mogą ograniczać pustostany. Zatem w operacie warto ująć harmonogram CAPEX i wpływ na NOI, aby wnioskowana stopa kapitalizacji była spójna z ryzykiem.
Stopa kapitalizacji Wrocław – wycena komercyjna
Cap rate kształtują m.in. płynność segmentu, skala projektu i certyfikacja środowiskowa. Dlatego porównania prowadzi się w jednorodnych grupach transakcji (biura klasy A w centrum, parki handlowe miejskie, magazyny last-mile). Ponadto dla hoteli i PRS należy doliczyć komponent ryzyka operacyjnego.
Due diligence – wycena nieruchomości komercyjnej Wrocław
Weryfikacja księgi wieczystej, służebności, roszczeń, użytkowania wieczystego oraz zgodności z MPZP to standard. Dlatego przed oględzinami przygotuj: odpis KW, wypisy z EGiB, dokumentację techniczną i umowy najmu. Przydatna lista dokumentów: jak przygotować nieruchomość do operatu – lista.
| Obszar | Dokument | Cel |
|---|---|---|
| Planowanie | Wypis/wyrys z MPZP lub informacja o braku planu | Ocena przeznaczenia i ograniczeń zabudowy |
| Prawa | Odpis z KW, umowy najmu, służebności | Identyfikacja obciążeń i praw osób trzecich |
| Technika | Przeglądy, inwentaryzacja, protokoły | Ocena nakładów CAPEX i ryzyk technicznych |
FAQ – wycena komercyjna Wrocław (pytania z praktyki)
Ile trwa operat dla biurowca?
Najczęściej 10–20 dni roboczych od kompletu dokumentów. Jednak braki formalne wydłużają termin, dlatego warto przygotować załączniki wcześniej.
Czy potrzebny jest dostęp do MPZP?
Tak. Informacje planistyczne wpływają na możliwe przeznaczenia i ryzyko. Ponadto pomagają w korektach porównawczych i ustaleniu stopy kapitalizacji.
Kontakt – rzeczoznawca majątkowy we Wrocławiu
Potrzebujesz operatu do banku, negocjacji sprzedażowych lub refinansowania? Skontaktuj się z nami. Ustalimy cel, przygotujemy plan zbierania danych i przedstawimy klarowne uzasadnienie wartości.