wycena nieruchomości — jakie dokumenty na start?
- Podstawy własności: numer księgi wieczystej (KW) lub zaświadczenie ze spółdzielni (spółdzielcze własnościowe).
- Dane ewidencyjne: numer działki, obręb, adres, wypis i wyrys z EGiB.
- Planistyczne: informacja z MPZP albo decyzja o WZ (jeśli brak planu).
- Techniczne: inwentaryzacja, metryka lokalu, pozwolenia/zgłoszenia robót.
- Transakcyjne i obciążenia: umowy najmu, służebności, hipoteki.
Ponieważ zakres różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, poniżej znajdziesz krótkie listy i wskazówki.
wycena mieszkania
- KW lokalu i KW gruntu (jeśli wydzielone) albo zaświadczenie spółdzielni.
- Zaświadczenie o samodzielności lokalu (jeśli dotyczy) oraz metryka lokalu.
- Powierzchnia użytkowa z dokumentu źródłowego (inwentaryzacja/pomiar).
- Uchwały wspólnoty dot. funduszu remontowego, planów termomodernizacji.
- Informacja o MPZP dla działki budynku (wpływ na otoczenie i ekspozycję).
Jeżeli były modernizacje, dołącz protokoły, zgłoszenia oraz faktury. Dzięki temu rzeczoznawca prawidłowo uwzględni nakłady.
wycena domu
- KW działki i budynku (jeśli prowadzona oddzielnie), mapa ewidencyjna.
- Pozwolenie na budowę i zawiadomienie o zakończeniu budowy/pozwolenie na użytkowanie.
- Projekt/inwentaryzacja, rzuty kondygnacji, standard wykończenia.
- Decyzje o przyłączach (energia, gaz, woda/kan.) lub umowy przyłączeniowe.
- MPZP/WZ, ewentualne decyzje środowiskowe dla większych działek.
Ponieważ domy mają złożony stan techniczny, dokumentacja instalacji oraz przeglądów okresowych ułatwia ocenę zużycia i ryzyk.
wycena działki
- KW, wypis i wyrys z EGiB (użytki, klasy bonitacyjne).
- MPZP z parametrami zabudowy lub decyzja WZ; linie rozgraniczające inwestycje.
- Wypis z rejestru gruntów oraz mapa zasadnicza/DOO (dostęp do drogi).
- Informacja o uzbrojeniu terenu i warunkach technicznych przyłączy.
- Decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej/lasów (jeśli dotyczy).
Gdy plan dopuszcza różne funkcje, dołącz krótką notatkę o zamierzeniu inwestycyjnym. W rezultacie łatwiej dobrać właściwe porównania.
Dokumenty finansowe i transakcyjne
- Umowy najmu/dzierżawy wraz z aneksami, harmonogramami i kaucjami.
- Informacje o opłatach eksploatacyjnych, podatku od nieruchomości oraz mediach.
- Dowody poniesionych nakładów ulepszeniowych (faktury, protokoły odbioru).
Takie dane są pomocnicze, jednak mogą wpływać na interpretację potencjału dochodowego i ryzyk.
Źródła i weryfikacja danych
Najpierw korzystaj z dokumentów urzędowych i rejestrów. Ustalenie celu wyceny i daty wyceny decyduje, które materiały są obowiązkowe. Dodatkowo możesz wesprzeć się przepisami ogólnymi dotyczącymi wyceny nieruchomości — zobacz tekst Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dzięki spójnej podstawie formalnej unikniesz poprawek operatu.
Tabela skrótowa — co, kiedy i skąd
| Kategoria | Wymagane dokumenty | Skąd pozyskać |
|---|---|---|
| Mieszkanie | KW/zaświadczenie spółdzielni, samodzielność, metryka, MPZP | Sąd wieczystoksięgowy, spółdzielnia, urząd gminy/miasta |
| Dom | KW, pozwolenie na budowę/użytkowanie, inwentaryzacja, przyłącza | PINB/urząd, archiwum projektowe, gestorzy sieci |
| Działka | KW, EGiB (wypis/wyrys), MPZP/WZ, uzbrojenie | Starostwo/UM, wydział geodezji, planowania, gestorzy |
Kontakt i przekazanie plików w Gdańsku
Przygotuj skany lub czytelne zdjęcia. Następnie wyślij je bezpiecznie i umów wizję lokalną. Co więcej, podstawowe odpowiedzi znajdziesz na naszym blogu oraz w zakładce o nas. Jeśli chcesz zacząć od razu, przejdź do formularza kontaktowego — wykonamy operat sprawnie i zgodnie z wymaganiami bankowymi.