Najczęstsze błędy w operatach – na co zwracają uwagę banki i sądy

Odrzucenie operatu przez bank zdarza się częściej, niż się wydaje, ponieważ weryfikacja skupia się na spójności danych i logicznym uzasadnieniu. Dlatego warto wiedzieć, które potknięcia są najbardziej „widoczne” dla instytucji, jednak bez szukania winy na siłę.

Odrzucenie operatu przez bank: kiedy problem wychodzi na jaw

Operat może wyglądać dobrze na pierwszy rzut oka, jednak dopiero w procesie kredytowym pojawiają się pytania. Tymczasem czas działa przeciwko Tobie, ponieważ transakcja ma terminy. Zatem problem zwykle wychodzi, gdy:

• bank porównuje operat z dokumentami i danymi z wniosku, dlatego że musi mieć zgodność podstaw,
• występują ograniczenia prawne lub użytkowe, mimo to nie są jasno opisane,
• dobór porównań budzi wątpliwości, ponieważ wygląda na przypadkowy,
• data opracowania nie pasuje do celu, zatem wynik jest „z innego momentu”.

Co bank sprawdza w pierwszej kolejności

Bank oczekuje dokumentu, który da się zweryfikować szybko, ponieważ proces ma własne procedury. Dodatkowo liczy się powtarzalność, zatem analityk patrzy na stałe punkty:

• identyfikacja nieruchomości i zgodność danych, ponieważ rozjazd w podstawach zatrzymuje sprawę,
• opis stanu prawnego i obciążeń, jednak bez pomijania niewygodnych wpisów,
• spójność opisu standardu ze zdjęciami i oględzinami, zatem brak „opisów życzeniowych”,
• logika doboru porównań, mimo to bez przeskoków między segmentami rynku,
• jasne założenia i zastrzeżenia, dlatego że bank musi znać granice wniosków.

Na co zwracają uwagę sądy i strony sporu

W sporach liczy się weryfikowalność, ponieważ każda strona może podważać dokument. Co więcej, ważna jest możliwość odtworzenia toku rozumowania. Zatem najczęściej „punktowane” są:

• zgodność opisu z dokumentami i stanem faktycznym, dlatego że to fundament wiarygodności,
• dobór porównań i uzasadnienie różnic, jednak bez selekcji „pod tezę”,
• przejrzystość założeń, mimo to bez chowania kluczowych wątków w przypisach,
• spójność wniosków z analizą, ponieważ sąd szuka logiki, nie deklaracji.

Najczęstsze problemy, które blokują akceptację

Powody odrzucenia zwykle są powtarzalne, dlatego warto je znać wcześniej. Najczęściej spotykane problemy to:

• Niejasny cel – ponieważ dokument „do wszystkiego” bywa nieadekwatny do Twojej sprawy.
• Rozbieżności danych – jednak w elementach krytycznych: opis nieruchomości, powierzchnie, standard, przeznaczenie.
• Niepełny stan prawny – zatem brak jasnego opisu obciążeń, najmu, udziałów lub ograniczeń użytkowania.
• Porównania z innego segmentu – ponieważ wtedy wniosek wygląda na słabo ugruntowany.
• Mylenie ofert z transakcjami – mimo to prezentowane jako „rynek”.
• Założenia bez wyjaśnień – dlatego że nie wiadomo, jak wpływają na wynik.

Jak przygotować dane, żeby uniknąć problemów

Wiele nieporozumień zaczyna się od braków materiału, ponieważ wtedy rośnie liczba założeń. Dodatkowo bank i sąd nie lubią niedopowiedzeń. Zatem przygotuj:

• dokumenty stanu prawnego, ponieważ to punkt startu,
• opis nieruchomości i standardu, dodatkowo zdjęcia i rzut,
• informacje o ograniczeniach, najmie i nakładach, jednak z potwierdzeniami,
• jasny cel zlecenia, zatem konkretne pytanie do wyceny.

Pomocne są te materiały: Przygotowanie do wyceny nieruchomości oraz Dokumenty do wyceny nieruchomości – lista.

Odrzucenie operatu przez bank: szybka checklista przed złożeniem

Zanim złożysz dokument, zrób krótki przegląd, ponieważ to często oszczędza tydzień korespondencji. Dodatkowo łatwiej wtedy zebrać wyjaśnienia od autora. Sprawdź:

• czy cel i data pasują do sprawy, zatem czy operat odpowiada na właściwe pytanie,
• czy opis nieruchomości zgadza się z dokumentami i stanem faktycznym, jednak także w detalach,
• czy stan prawny jest kompletny, ponieważ to najczęstszy punkt zaczepienia,
• czy porównania są rzeczywiście podobne, mimo to bez przeskoków segmentów,
• czy założenia i zastrzeżenia są czytelne, dlatego że wyznaczają granice wniosków.

Jeśli chcesz zgłaszać uwagi rzeczowo, skorzystaj z tego wpisu: Weryfikacja operatu: jak czytać i zgłaszać zastrzeżenia.

Wiarygodne tło rynkowe do rozmów z bankiem

Warto rozumieć tło rynku, ponieważ ułatwia ono rozmowy o trendach i warunkach finansowania. Dlatego dobrym punktem odniesienia są cykliczne opracowania NBP o rynku nieruchomości: Informacja kwartalna NBP o rynku nieruchomości. Mimo to samo tło nie zastąpi spójnych danych i sensownych porównań.

Odrzucenie operatu przez bank: Co zrobić dalej

Jeśli obawiasz się, że operat nie przejdzie weryfikacji, przejrzyj cel, datę, stan prawny i dobór porównań, ponieważ to najszybciej ujawnia ryzyka. Dodatkowo spisz wątpliwości, które da się wyjaśnić dokumentami lub oględzinami. Skontaktuj się, a pomożemy ocenić operat albo przygotować wycenę — ogólnopolsko, również online i telefonicznie.