Wycena na podstawie ofert vs transakcji – dlaczego to nie to samo

Oferty a ceny transakcyjne to dwa różne światy, ponieważ cena z ogłoszenia jest deklaracją sprzedającego, a cena transakcyjna jest efektem realnej negocjacji i finalnych warunków.

Skąd bierze się różnica między ogłoszeniem a finałem

Ogłoszenie ma przyciągnąć uwagę, dlatego często eksponuje atuty i zostawia niedopowiedzenia. Jednak kupujący podejmuje decyzję po oględzinach i analizie, mimo to emocje z pierwszego kontaktu potrafią zniekształcić ocenę. Dodatkowo sprzedający zwykle zostawia przestrzeń na negocjacje, zatem cena ofertowa bywa „zaproszeniem do rozmowy”. W rezultacie dwie podobne nieruchomości mogą mieć podobne ogłoszenia, a mimo to kończyć się innymi warunkami sprzedaży.

oferty a ceny transakcyjne: co dokładnie porównuje rzeczoznawca

W praktyce porównuje się nieruchomości możliwie podobne, ponieważ tylko wtedy wnioski są wiarygodne. Dlatego liczy się nie tylko lokalizacja, ale też standard, piętro, ekspozycja, układ, stan budynku i otoczenie. Co więcej, znaczenie mają warunki sprzedaży: termin wydania, wyposażenie, stan prawny, a także to, czy strony działały pod presją czasu. Zatem „ta sama cena” w ogłoszeniu może oznaczać inny pakiet korzyści i ryzyk niż w finalnej transakcji.

Przykład z życia: „to samo mieszkanie”, a jednak nie

Dwa ogłoszenia mogą wyglądać identycznie na zdjęciach, jednak jedno mieszkanie jest po generalnym remoncie, a drugie tylko odświeżone. Dlatego kupujący w negocjacjach wraca do faktów: jakości prac, instalacji, hałasu, nasłonecznienia i realnych kosztów doprowadzenia do podobnego standardu. Dodatkowo różnicę robią rzeczy „niewidoczne” w opisie, na przykład zawilgocenia, słaba wentylacja lub uciążliwi sąsiedzi. W rezultacie cena transakcyjna jest bliższa prawdzie o nieruchomości niż sama cena z ogłoszenia.

Kiedy wycena „z ofert” bywa kusząca, ale ryzykowna

Bywa, że ktoś chce szybko oszacować wartość, dlatego sięga po portale i filtruje oferty w okolicy. Jednak to jest tylko orientacja, mimo to często traktuje się ją jak dowód. Co więcej, oferty potrafią „wisieć” długo, zatem nie pokazują, co się faktycznie sprzedaje. Dodatkowo część ogłoszeń jest powielana, zmieniana lub „odświeżana”, dlatego obraz rynku robi się mylący. W rezultacie wycena oparta wyłącznie na ofertach może przeszacować lub niedoszacować wartość, zwłaszcza gdy rynek jest nerwowy.

oferty a ceny transakcyjne w kredycie, sprzedaży i sporze

Cel wyceny zmienia sposób, w jaki patrzy się na dane, ponieważ liczy się funkcja dokumentu i odbiorca. Dlatego przy kredycie ważna jest spójność opisu i materiałów, a przy sprzedaży potrzebujesz argumentów do negocjacji. Jednak w podziale majątku lub w sporze strony często pokazują selektywne przykłady z ogłoszeń, mimo to takie porównania rzadko są „takie same”. Zatem im większa stawka decyzji, tym mniej sensu ma opieranie się na samych ofertach.

• Kredyt: porządek w dokumentach i rzetelny opis, dlatego mniej pytań po drodze.
• Sprzedaż: lepsza strategia ceny i negocjacji, zatem mniej rozczarowań po oględzinach.
• Podział majątku, spadek, rozliczenia: neutralny punkt odniesienia, mimo to trzeba dobrze udokumentować stan.
• Spory: mniejsze pole do manipulacji przykładami, ponieważ liczą się porównania „jak najbardziej podobne”.

Jakie dane przygotować, żeby porównanie było uczciwe

Bez danych łatwo o wnioski „na oko”, dlatego warto zebrać informacje przed rozmową z rzeczoznawcą. Co więcej, komplet materiałów skraca proces i zmniejsza ryzyko błędnych założeń. Zatem przygotuj dokumenty i opis tak, jakbyś tłumaczył nieruchomość komuś, kto jej nie widział.

• Stan prawny i podstawowe informacje o prawach do lokalu/działki, ponieważ to wpływa na odbiór ryzyka.
• Opis nieruchomości i standardu (w tym zakres prac), dlatego porównania nie będą „udawane”.
• Rzut i układ funkcjonalny, zatem łatwiej ocenić użyteczność.
• Zdjęcia i krótki opis otoczenia (hałas, parking, zieleń), mimo to warto pokazać też mniej oczywiste elementy.
• Media, instalacje, informacje o budynku i częściach wspólnych, ponieważ to często różnicuje ceny.
• Najem, obciążenia, ograniczenia użytkowania i udokumentowane nakłady, dlatego wynik jest bardziej odporny na spory.

oferty a ceny transakcyjne: jak wygląda proces i czego oczekiwać

Najpierw ustala się cel i zakres, ponieważ inaczej pracuje się „pod kredyt”, a inaczej „pod negocjacje”. Następnie są oględziny, zatem weryfikuje się to, co w ogłoszeniu bywa pomijane. Dodatkowo analizuje się rynek w sposób porównywalny, mimo to nie chodzi o „najtańsze i najdroższe ogłoszenie”, tylko o sensowne podobieństwo cech. W rezultacie otrzymujesz uzasadnienie, które tłumaczy, skąd bierze się wniosek i jakie są ograniczenia danych.

Jeżeli chcesz zobaczyć inne praktyczne tematy o wycenie, zajrzyj do bazy artykułów o wycenie nieruchomości. Dodatkowo, jeśli potrzebujesz wyceny do konkretnej decyzji, sprawdź zakres usług na stronie wycena nieruchomości – jak pracujemy.

Jak czytać wynik, żeby nie pomylić „wartości” z „ceną z ogłoszenia”

Wynik ma kontekst, dlatego sprawdź datę, cel i opis nieruchomości. Jednak równie ważne są zastrzeżenia i założenia, mimo to często je pomija się w pierwszym czytaniu. Co więcej, zwróć uwagę, czy opis porównywalności jest logiczny, zatem czy porównania dotyczą podobnych cech i warunków. W rezultacie łatwiej zrozumiesz, dlaczego wartość może odbiegać od Twoich oczekiwań opartych na samych ofertach.

Typowe pułapki, które psują porównania

Najczęściej miesza się segmenty rynku, ponieważ „podobny metraż” nie oznacza „podobnej użyteczności”. Dlatego lokal w gorszym budynku nie jest równy lokalowi w lepszym budynku, mimo to ogłoszenia mogą sugerować podobieństwo. Dodatkowo „ulepszenia” bez dowodów bywają przeszacowane, zatem warto pokazać zakres i jakość prac. Co więcej, emocje po jednej udanej sprzedaży potrafią stać się regułą, jednak rynek zmienia się i reaguje na detale. W rezultacie wycena porządkuje porównania, zamiast wzmacniać przypadkowe przykłady.

Skąd brać wiarygodne tło rynkowe, gdy nie chcesz zgadywać

Jeśli potrzebujesz ogólnego obrazu rynku, sięgaj po źródła publiczne, ponieważ są bardziej stabilne niż pojedyncze ogłoszenia. Dlatego warto sprawdzać zestawienia i raporty instytucji, które opisują rynek w ujęciu analitycznym. Na przykład w materiałach NBP znajdziesz cykliczne opracowania o rynku nieruchomości, zatem możesz lepiej zrozumieć trendy i język danych: raporty NBP o rynku nieruchomości. W rezultacie łatwiej oddzielisz „szum ofert” od tego, co faktycznie dzieje się na rynku.

oferty a ceny transakcyjne: kiedy oferty pomagają, a kiedy przeszkadzają

Oferty są przydatne do rozeznania, ponieważ pokazują oczekiwania sprzedających i sposób prezentacji. Jednak do wniosków o wartości potrzebujesz bardziej odpornego podejścia, mimo to wiele osób zostaje na etapie portali. Co więcej, różnica między ofertą a transakcją to nie „magia”, zatem zwykle wynika z cech, ryzyk i warunków sprzedaży. W rezultacie, jeśli chcesz mieć jasność przed kredytem, sprzedażą albo rozliczeniem, opisz swoją sytuację i nieruchomość, a przygotujemy wycenę ogólnopolską online lub po oględzinach.