Wartość rynkowa nieruchomości – definicja i kryteria

Czym naprawdę jest wartość rynkowa nieruchomości?

Wartość rynkowa nieruchomości to nie abstrakcja, lecz kwota, jaką zapłaciłby świadomy nabywca w wolnorynkowej, typowej transakcji. Tak stanowi art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Jednak, dlatego, aby tę kwotę rzetelnie ustalić, rzeczoznawca analizuje zarówno otoczenie prawne, jak i czynniki ekonomiczne wpływające na cenę.

Definicja wartości rynkowej nieruchomości w świetle art. 150 u.g.n.

„Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania w dniu wyceny w typowej transakcji między stronami działającymi racjonalnie, znającymi stan prawny i faktyczny przedmiotu obrotu, nieznajdującymi się w sytuacji przymusowej.” – art. 150 ust. 1 u.g.n.

Kluczowe elementy tej definicji to: typowa transakcja, równorzędne strony, brak przymusu oraz aktualność informacji. Dzięki temu wartość odzwierciedla realia rynkowe, a nie życzeniową cenę ofertową.

Kryteria „typowej” transakcji – co musi się zdarzyć, by cena była rynkowa?

  1. Ekspozycja na rynku – nieruchomość powinna być oferowana publicznie przez czas odpowiadający standardom danego segmentu.

  2. Brak powiązań kapitałowych – strony działają niezależnie, dlatego nie zaniżają ani nie zawyżają ceny.

  3. Finansowanie rynkowe – transakcja odbywa się na zwykłych warunkach kredytowych, zatem eliminuje preferencje.

  4. Rzetelna informacja – kupujący i sprzedający znają stan prawny, techniczny i środowiskowy nieruchomości.

Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości

  • Lokalizacja – bliskość usług, dostęp do komunikacji, plan zagospodarowania.

  • Przeznaczenie w MPZP – możliwość zabudowy mieszkaniowej lub usługowej podnosi cenę.

  • Stan techniczny – wiek i standard budynku determinują nakłady CAPEX kupującego.

  • Stopa kapitalizacji na rynku najmu – im niższa, tym wyższa wartość przy metodzie dochodowej.

  • Ryzyka prawne – np. ograniczone prawo własności czy służebności przesyłowe.

Jak metoda DCF wspiera określenie wartości rynkowej nieruchomości?

Choć art. 150 u.g.n. nie narzuca metody, praktyka pokazuje, że DCF (z ang. Discounted Cash Flow) stanowi fundament dla nieruchomości komercyjnych:

  1. Prognoza czynszu na horyzoncie 10 lat z realistyczną stopą pustostanów.

  2. Model wydatków CAPEX i OPEX; dlatego uwzględniamy remonty dachów czy wind.

  3. Dyskontowanie FCFE/FCFF stopą odpowiadającą wymaganej stopie zwrotu inwestora.

  4. Wartość rezydualna – często 40–60 % łącznej wyceny, wyznaczana poprzez kapitalizację NOI.

Szczegółowy opis kroków DCF znajdziesz w naszym artykule o wycenie aktywów niematerialnych, który pokazuje analogie do wyceny nieruchomości dochodowych.

Błędy, które zaniżają lub zawyżają wartość rynkową nieruchomości

  • Porównanie do cen ofertowych, a nie transakcyjnych.

  • Pominięcie ryzyka ESG (np. konieczność termomodernizacji).

  • Stosowanie jednej stopy kapitalizacji dla różnych klas aktywów.

  • Nieaktualne operaty – rynek zmienia się szybciej, dlatego aktualizacja jest kluczowa.

Według raportu European Valuation Standards 2023 nawet 18 % operatów w Europie wymagało korekty z powodu nieadekwatnej stopy kapitalizacji – źródło: TEGoVA.

Check-lista rzeczoznawcy – czy Twoja wartość rynkowa nieruchomości jest obroniona?

  • Sprawdzono księgę wieczystą i miejscowy plan.

  • Udokumentowano minimum trzy transakcje porównawcze.

  • Zweryfikowano parametry rynkowe w bazach AMRON i PONTInfo.

  • Przeprowadzono analizę wrażliwości DCF (± 0,5 pp WACC).

  • Dołączono klauzulę o aktualności danych makro.

Potrzebujesz operatu, który wytrzyma kontrolę banku lub sądu? Skontaktuj się z nami – przygotujemy wycenę, która łączy analizę art. 150 u.g.n. z metodyką DCF i rynkowymi benchmarkami.