Prawa do nieruchomości a wycena – własność czy służebność?

Dlaczego prawa do nieruchomości zmieniają wycenę?

Kupując działkę, nabywasz nie tylko grunt, lecz także pakiet uprawnień i ograniczeń. Prawa do nieruchomości – od pełnej własności po służebności – determinują poziom ryzyka, dochodowość oraz obowiązki podatkowe. Dlatego rzeczoznawca najpierw bada tytuł prawny w KW, a dopiero później dobiera właściwą metodę wyceny.

Własność – najszersze prawa do nieruchomości

Zakres uprawnień z art. 140 k.c.

Właściciel może korzystać z gruntu, pobierać pożytki i rozporządzać nim bezterminowo. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) nakazuje, aby przy wycenie własności odnosić się do cen rynkowych z transakcji podobnych Biznes wycena.

Jak przekłada się to na wartość?

Pełna własność zwykle uzasadnia najwyższą stawkę za m². Ponadto banki chętniej akceptują ją jako zabezpieczenie, co zwiększa płynność aktywa.

Użytkowanie wieczyste – własność publiczna, prywatny tytuł

Kryterium Własność Użytkowanie wieczyste
Czas trwania bezterminowo do 99 lat (można przedłużyć)
Organ władczy brak starosta lub prezydent miasta
Opłaty roczne brak 1–3 % wartości gruntu

Dlatego, gdy analizujesz projekt deweloperski na gruncie wieczystym, musisz uwzględnić opłatę roczną – obniża ona zdyskontowany dochód z inwestycji. Praktyczne przykłady znajdziesz w poradniku o wycenie portfela nieruchomości na wynajem.

Ograniczone prawa rzeczowe – kiedy wartość spada?

Służebność przesyłu

  • Obniża cenę działki, ponieważ, co więcej, ogranicza swobodne korzystanie z pasa technicznego.

  • Odszkodowanie liczone jest według stawki zbliżonej do czynszu dzierżawnego.

Hipoteka kaucyjna

  • Nie zmniejsza wartości rynkowej gruntu, jednak zwiększa ryzyko dla kupującego.

  • Rzeczoznawca musi ujawnić wysokość zabezpieczenia i termin wygaśnięcia.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

  • Podlega przekształceniu we własność na wniosek właściciela, zatem dyskonto jest coraz mniejsze.

  • Mimo to banki stosują LTV niższe o kilka punktów procentowych.

Więcej o wpływie obciążeń na cenę omawiamy w artykule wycena nieruchomości sp. z o.o. – aspekty prawne.

Metody wyceny a rodzaj prawa

Metoda Własność Wieczyste Ograniczone prawa
Porównawcza ✔ ✔ (z korektą opłat) ✔ (z dyskontem)
Kosztowa ✔ ✔ ograniczona
Dochodowa (DCF) pomocniczo pomocniczo rzadko

Jednak, dlatego, w postępowaniach odszkodowawczych organ często wymaga podejścia kosztowego do odtworzenia funkcji, zwłaszcza przy służebnościach przesyłu.

Jak zweryfikować tytuł prawny przed wyceną?

  1. Księga wieczysta on-line (ministerialny system KW) – sprawdź dział II i IV.

  2. Wypis z rejestru gruntów – potwierdza formę władania.

  3. Wniosek o zaświadczenie o przekształceniu w starostwie – potrzebny przy wieczystym użytkowaniu.

  4. Portal ISAP – tekst jednolity u.g.n. i kodeksu cywilnego, np. art. 232 k.c. .

Dzięki temu, zatem, unikniesz błędnej klasyfikacji i kosztownych poprawek operatu.

Kluczowe pytania (tryb głosowy)

  • Czy prawo użytkowania wieczystego zawsze obniży wartość działki?

  • Jak obliczyć dyskonto dla służebności przesyłu?

  • Kiedy gmina może podnieść opłatę roczną?

Odpowiedzi na te pytania pomagają rzeczoznawcy ustalić najbardziej prawdopodobną cenę transakcyjną.

Chcesz wiedzieć, jak Twoje prawa do nieruchomości wpływają na wartość majątku? Skontaktuj się z nami – przeanalizujemy tytuł prawny i wskażemy najlepszą strategię wyceny.