Użytkowanie wieczyste czy własność – wpływ na wycenę

Dlaczego użytkowanie wieczyste zmienia cenę działki?

Rynek od dawna traktuje prawo własności i użytkowanie wieczyste odmiennie. Wycena musi więc uwzględnić:

• ograniczony czas trwania tytułu,

• coroczną opłatę,

• prawo pierwokupu przysługujące gminie.

Ponadto, zgodnie z art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca porównuje transakcje zawarte „pomiędzy stronami niepowiązanymi, działającymi rozsądnie i bez przymusu”. Dlatego każdy z powyższych czynników wymaga korekty ceny.

Czas trwania a użytkowanie wieczyste

Teoretyczne 99 lat – praktyczne 80, 40, a może 5?

Pierwsze 40 lat tytułu to najniższe ryzyko. Jednak zbliżający się termin wygaśnięcia obniża wartość nawet o 20 – 30 %. Zatem rzeczoznawca stosuje dyskonto zależne od:

• długości okresu pozostałego do końca umowy,

• planów gminy co do przedłużenia,

• zapisów miejscowego planu.

Przykład: Magazyn z 15 latami do końca wieczystego użytkowania sprzedano o 18 % taniej niż identyczny magazyn z pełną własnością – potwierdza analiza z naszego tekstu o wycenie firmy zajmującej się wynajmem nieruchomości Biznes wycena.

Opłata roczna – ukryty „czynsz”

* wg art. 72 u.g.n.

Dlatego, gdy przygotowujesz operat do banku, odejmij zdyskontowany strumień opłat od wartości rynkowej. Więcej wskazówek znajdziesz w artykule o wycenie nieruchomości sp. z o.o. Biznes wycena.

 Prawo pierwokupu – niewidzialny hamulec ceny

Gmina może skorzystać z pierwokupu, gdy przenosisz użytkowanie wieczyste (art. 109 u.g.n.). Inwestor płaci więc mniej, ponieważ:

• transakcja wydłuża się proceduralnie,

• istnieje ryzyko, że samorząd przejmie nieruchomość,

• banki wymagają wyższej marży.

Co więcej, w niektórych miastach stopa dyskonta za pierwokup to kolejne 2 – 3 p.p.

Jak uwzględnić różnice w praktyce operatu?

1. Metoda porównawcza – zastosuj współczynniki:

   • kt (czas trwania)

   • ko (opłata roczna)

   • kp (ryzyko pierwokupu)

2. Metoda kosztowa – przyjmij wartość gruntu w pełnej własności i odlicz zdyskontowaną opłatę.

3. Metoda dochodowa – wykorzystaj ją pomocniczo, ponieważ dochód netto z nieruchomości musi być pomniejszony o opłatę wieczystą.

Gdzie sprawdzić dane prawne?

• Elektroniczna księga wieczysta – dział II ujawnia użytkowanie wieczyste; dział III ewentualne prawo pierwokupu.

• Geoportal Krajowy – warstwy planistyczne pomagają ocenić potencjał terenu.

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – pełny tekst jednolity na stronie ISAP ISAP.

Najczęstsze pytania inwestorów

• Czy użytkowanie wieczyste zawsze obniża cenę?
  Nie, gdy pozostało ponad 70 lat i plan zagospodarowania jest korzystny.

• Jak policzyć korektę za opłatę roczną?
  Zaktualizuj opłatę według ostatniej aktualizacji i zdyskontuj do wartości bieżącej.

• Czy gmina może odmówić przedłużenia prawa?
  Tak, ale musi wskazać ważny interes publiczny.

Nie ryzykuj błędnej wyceny. Skontaktuj się z naszym zespołem, a przeanalizujemy Twoje prawo do gruntu i przedstawimy rzetelną wartość nieruchomości.