Metoda porównawcza w wycenie – praktyczne przykłady

Metoda porównawcza jest pierwszym wyborem rzeczoznawców, gdy rynek dostarcza wystarczająco wielu transakcji podobnych nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ – zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. – odzwierciedla realne zachowania stron i najpełniej opisuje rynkowe mechanizmy kształtowania cen. Jednak prawidłowe zastosowanie tej techniki wymaga starannej selekcji danych i szeregu korekt jakościowych.

Jak dobrać transakcje porównawcze?

Dobór obserwacji to fundament. Dlatego rzeczoznawca:

  • filtruje transakcje według położenia, przeznaczenia i stanu prawnego,

  • eliminuje ceny skrajne oraz transakcje nierynkowe (np. sprzedaże między podmiotami powiązanymi),

  • aktualizuje dane do wspólnej daty wyceny.

Co więcej, przy nieruchomościach mieszkaniowych przyjmuje się zwykle horyzont 12 miesięcy, natomiast dla gruntów rolnych – nawet 24 miesiące, jeśli rynek jest płytki. Szczegółowe kryteria doboru omawiamy w artykule o <a href=”https://bizneswycena.pl/operat-szacunkowy-nieruchomosci”>operacie szacunkowym</a> na naszym blogu.

Korekty jakościowe – kiedy i o ile?

Nawet najlepsze obserwacje różnią się od nieruchomości wycenianej. Dlatego wprowadzamy korekty jakościowe. Przykładowo:

Cecha Różnica Przykładowa korekta*
Powierzchnia +10 m² +4 %
Piętro 3 → 5 –2 %
Standard wykończenia wysoki → średni –6 %
Rok budowy 2015 → 2000 –3 %

*Wartości mają charakter ilustracyjny i zależą od konkretnego rynku.

Ponadto korekty dzieli się na:

  • absolutne – kwotowe, gdy różnica jest łatwo mierzalna (np. miejsce postojowe),

  • procentowe – gdy wpływ cechy jest relatywny (np. standard, piętro).

Wagi cech i metoda sumy ważonej

Skoro różne cechy wpływają na cenę w różnym stopniu, rzeczoznawca przypisuje im wagi. Zatem – jeżeli standard lokalu ma większy wpływ niż piętro – jego waga będzie wyższa (np. 0,35 vs 0,15). Sumę ważoną korekt stosujemy według wzoru:

Cena skorygowana = Cena transakcyjna × (1 ± Σ wᵢ × kᵢ)

Gdzie wᵢ to waga cechy, a kᵢ – współczynnik korekty. Pełny przykład obliczeń znajdziesz w analizie <a href=”[link do artykułu o analizie porównawczej]”>analizy porównawczej lokali mieszkalnych</a>.

Praktyczny przykład

Załóżmy, że wyceniamy mieszkanie 60 m² na warszawskim Mokotowie. Po selekcji otrzymujemy trzy transakcje:

Nr Cena (zł/m²) Korekty sumaryczne Cena skorygowana
1 15 000 –4 % 14 400
2 14 200 +1 % 14 342
3 14 800 –2 % 14 504

Średnia ważona skorygowanych cen wynosi 14 416 zł/m². Wartość mieszkania: 60 m² × 14 416 ≈ 865 000 zł.

Gdzie szukać danych o transakcjach?

Dane z aktów notarialnych gromadzi Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości prowadzony przez starostów (§ 76 rozporządzenia w sprawie prowadzenia EGIB). Ponadto – w ramach dostępu do informacji publicznej – możliwe jest uzyskanie wykazu aktów notarialnych od starostwa. Szczegóły procedury opisuje <a href=”https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200001120″>rozporządzenie Ministra Rozwoju z 2020 r.</a>

Kiedy metoda porównawcza nie wystarcza?

Czasem rynek jest zbyt płytki. Wtedy – jednak wyłącznie pomocniczo – rzeczoznawca może sięgnąć po metodę dochodową albo technikę residual, tak jak wskazujemy w materiale o <a href=”https://bizneswycena.pl/wycena-dzialki-budowlanej”>wycenie działki budowlanej</a>.

Potrzebujesz operatu szacunkowego opartego na rzetelnych danych transakcyjnych? Skontaktuj się z nami – przygotujemy wycenę metodą porównawczą wraz z pełnym zestawieniem korekt i wag cech.