Efekt sąsiedztwa zakładu w świetle u.g.n.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nakazuje, aby operat szacunkowy uwzględniał uwarunkowania środowiskowe. Co więcej, art. 154 u.g.n. wymienia szczególne cechy lokalizacji, do których zalicza się efekt sąsiedztwa zakładu. Dlatego rzeczoznawca, analizując hałas lub emisje, odwołuje się także do rozporządzenia w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu.
Jak hałas i emisje kreują efekt sąsiedztwa zakładu?
Ponadto, natężenie dźwięku powyżej 55 dB w ciągu dnia powoduje nadpobudliwość i spadek atrakcyjności lokalu. Dlatego gmina może nałożyć obowiązek budowy ekranu akustycznego. Jednak ekran nie usuwa odorów, które generują zakłady spożywcze. Zatem efekt sąsiedztwa zakładu obejmuje kilka płaszczyzn uciążliwości:
- stały hałas technologiczny (linie produkcyjne),
- okresowe piki dźwiękowe (załadunek),
- emisję zapachów lub pyłów,
- wzmożony ruch ciężarówek.
Co więcej, badania hedoniczne wskazują, że każdy dodatkowy decybel powyżej normy może obniżyć cenę transakcyjną o 0,4–0,7 %.
Kwantyfikacja dyskonta – model porównawczy a efekt sąsiedztwa zakładu
Rzeczoznawca najpierw selekcjonuje transakcje wolne od uciążliwości. Następnie porównuje je z lokalizacjami przy zakładzie. Dlatego analiza transakcyjna w wycenie mieszkań staje się punktem odniesienia. Jeżeli różnica w cenie jednostkowej wynosi 12 %, dyskonto przypisywane uciążliwości szacujemy właśnie na ten poziom.
Matryca dyskonta hałasowego
| Poziom hałasu (dB) | Dyskonto [%] | Uwagi |
|---|---|---|
| 55–60 | 5–8 | docelowy ekran akustyczny |
| 61–65 | 9–14 | występują skargi mieszkańców |
| >65 | 15–25 | konieczna relokacja sypialni |
Ekran akustyczny w wycenie – redukcja, lecz nie eliminacja
Instalacja ekranu zmniejsza emisję dźwięku o 7–10 dB. Jednak, co istotne, efekt sąsiedztwa zakładu nie znika całkowicie, ponieważ pozostaje ruch transportowy. O różnych sposobach redukcji ryzyka lokalizacyjnego piszemy w tekście oddziaływanie dróg szybkiego ruchu na wartość domu.
Procedura operatu – krok po kroku
- Uzyskanie mapy izofon hałasu oraz wyników pomiarów emisji.
- Klasyfikacja nieruchomości według odległości od źródła uciążliwości.
- Wycena porównawcza ze współczynnikami korekcyjnymi.
- Walidacja wyników metodą par cenowych.
Najczęstsze pytania inwestorów
Czy mogę dochodzić odszkodowania? Tak, jednak potrzebna jest decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub roszczenia z art. 362 k.c.
Jak daleko powinien stać dom od zakładu? Zazwyczaj minimalna odległość to 300 m, lecz normy hałasu bywają przekraczane nawet przy 500 m.
Czy ekran zawsze podnosi wartość? Zazwyczaj tak, dlatego dyskonto zmniejsza się średnio o 40 % po montażu bariery akustycznej.
Podsumowanie – efekt sąsiedztwa zakładu w jednym zdaniu
Rzetelna wycena, uwzględniająca efekt sąsiedztwa zakładu, pozwala inwestorowi świadomie negocjować cenę i planować środki na ochronę akustyczną.
Potrzebujesz operatu z analizą uciążliwości?
Zadzwoń lub napisz już dziś – przygotujemy kompleksowy raport, który dokładnie wyliczy dyskonto i wskaże, jak ograniczyć negatywne skutki hałasu oraz emisji.