Aktualizacja wyceny nieruchomości – kiedy konieczna?
Aktualizacja wyceny nieruchomości to nie tylko chwilowa moda. Czy wiesz, że zgodnie z praktyką bankową operat traci pełną moc już po 12 miesiącach? Dlatego warto zrozumieć czynniki wymuszające nową opinię i dowiedzieć się, jak często – a przede wszystkim dlaczego – należy ją zlecać.
Aktualizacja wyceny nieruchomości a dynamiczny rynek
Rynek mieszkaniowy bywa zmienny, jednak od 2020 r. w największych miastach ceny m² rosły średnio o 8–12 % rocznie. Dlatego:
- operat sporządzony dwa lata temu może zaniżać wartość zabezpieczenia kredytowego,
- inwestor ryzykuje utratę marży przy sprzedaży, jeżeli nie zaktualizuje danych,
- zgodnie z art. 153 u.g.n. rzeczoznawca ma obowiązek bazować na aktualnych transakcjach.
Co więcej, w raporcie KNF z 2023 r. wskazano, że banki powinny weryfikować operaty częściej, gdy zmienność cen przekracza 10 % rok do roku.
Zmiana MPZP – obowiązkowa aktualizacja wyceny nieruchomości
Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wprowadzić wyższy współczynnik intensywności zabudowy, a zatem radykalnie podnieść wartość gruntu. Praktyczne przykłady wpływu planu znajdziesz w naszym artykule o MPZP a wartości gruntów. Ponadto, jeżeli gmina przeznaczyła teren pod zieleń publiczną, cena może spaść – dlatego natychmiastowa aktualizacja wyceny nieruchomości chroni przed przepłaceniem podatku.
Najważniejsze przesłanki planistyczne
- Zmiana przeznaczenia z rolnego na mieszkaniowe.
- Nowe ograniczenia wysokości zabudowy.
- Wyznaczenie terenów komunikacji lub zieleni publicznej.
Aktualizacja wyceny nieruchomości przy kredycie hipotecznym
Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S zaleca, aby bank weryfikował operat:
- co 12 miesięcy dla kredytów ze wskaźnikiem LTV > 60 %,
- każdorazowo, gdy wartość zabezpieczenia spadnie o 10 % względem ostatniej wyceny,
- po zakończeniu istotnych robót budowlanych zwiększających powierzchnię użytkową.
Ponadto zbyt stary operat wydłuża proces kredytowy. Dlatego bank może wymagać od wnioskodawcy nowej opinii już w dniu analizy wniosku.
Szczegółowe kryteria bankowe omówiliśmy również w poradniku o wartości rynkowej nieruchomości.
Jak często zamawiać nowy operat? – praktyczna tabela
| Sytuacja | Rekomendowany max. wiek operatu | Źródło |
|---|---|---|
| Stabilny rynek < 5 % zmiany cen rok/rok | 24 miesiące | art. 153 u.g.n. |
| Ceny rosną > 10 % rok/rok | 12 miesięcy | analiza KNF |
| Zmiana MPZP | Niezwłocznie | art. 37 ust. 6 u.p.z.p. |
| Kredyt hipoteczny LTV > 60 % | 12 miesięcy | Rekomendacja S KNF |
Skutki braku aktualizacji wyceny
Przedłużający się brak aktualizacji wyceny nieruchomości może:
- podnieść koszt ubezpieczenia z tytułu niedoszacowania sumy,
- spowodować żądanie dodatkowego zabezpieczenia przez bank,
- utrudnić sprzedaż z powodu rozbieżnej ceny ofertowej i operatowej.
Podsumowanie: nie czekaj na problem
Zatem, jeżeli minął rok od ostatniego operatu, rynek przyspieszył lub gmina uchwaliła nowy plan, aktualizacja wyceny nieruchomości jest najlepszą polisą na ryzyko. Co więcej, koszt nowego operatu zazwyczaj zwraca się przy pierwszej decyzji finansowej.
Potrzebujesz świeżego operatu? Skontaktuj się z nami już dziś – prześlij dotychczasową wycenę, a w 24 godziny otrzymasz ofertę aktualizacji wraz z terminem oględzin.