Jak oszacować wartość nieruchomości pod kredyt?

Czy wartość nieruchomości pod kredyt można określić samodzielnie? Teoretycznie tak, jednak bank zaakceptuje wyłącznie operat przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto rzetelna wycena minimalizuje ryzyko nadpłaty oraz przyspiesza proces kredytowy. Poniższy poradnik pokazuje, jak krok po kroku przejść od wyboru eksperta po finalną decyzję banku.

Dlaczego wartość nieruchomości pod kredyt interesuje bank?

Instytucja finansowa potrzebuje pewnego zabezpieczenia. Dlatego wartość nieruchomości pod kredyt określa maksymalną kwotę finansowania. Co więcej, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), operat szacunkowy musi spełniać rygorystyczne standardy zawodowe.

Krok 1. Wybór licencjonowanego rzeczoznawcy

Sprawdź listę biegłych prowadzoną przez Ministerstwo Rozwoju. Ponadto warto poprosić bank o listę akceptowanych specjalistów. Dzięki temu unikniesz dodatkowych kosztów weryfikacji.

Krok 2. Analiza lokalnego rynku

Rzeczoznawca porówna Twoją nieruchomość z transakcjami podobnych obiektów. Jednak bierze pod uwagę nie tylko metraż, lecz także stan techniczny, dostęp do infrastruktury i otoczenie. Więcej o czynnikach rynkowych opisujemy w artykule
kluczowe czynniki wyceny mieszkań.

Krok 3. Weryfikacja dokumentacji

Bez kompletnej dokumentacji rzeczoznawca nie ruszy dalej. Dlatego przygotuj:

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• pozwolenie na użytkowanie lub decyzję odbioru,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania (jeśli obowiązuje).

Szczegółową checklistę znajdziesz w poradniku
przygotowanie do operatu.

Krok 4. Wizja lokalna i pomiary

Rzeczoznawca dokonuje oględzin, wykonuje zdjęcia oraz pomiary. Ponadto sprawdza jakość materiałów wykończeniowych i instalacji. Dzięki temu weryfikuje spójność danych z dokumentacją.

Krok 5. Sporządzenie operatu szacunkowego

Operat to kilkudziesięciostronicowy dokument zawierający opis nieruchomości, analizę rynku, zastosowaną metodologię oraz końcową wartość nieruchomości pod kredyt. Bank akceptuje operat w formie papierowej lub elektronicznej z kwalifikowanym podpisem eksperta.

Krok 6. Wpływ wyceny na warunki kredytu

Wyższa wartość oznacza niższy wskaźnik LTV, a zatem korzystniejsze marże. Jednak zaniżona wycena może wymagać większego wkładu własnego. Co więcej, banki aktualizują operaty co 6 miesięcy, dlatego w przypadku długiego procesu kredytowego należy liczyć się z kosztem aneksu.

Najczęstsze błędy przy szacowaniu wartości

• Brak aktualnych danych rynkowych.
• Pomijanie obciążeń wpisanych w dziale III KW.
• Ocenianie stanu technicznego wyłącznie „na oko”.

Rzetelna wartość nieruchomości pod kredyt to fundament bezpiecznego finansowania. Ponadto profesjonalny operat minimalizuje ryzyko odmowy banku. Zatem skontaktuj się z naszym zespołem – wycenimy Twoją nieruchomość zgodnie z u.g.n. i wymogami instytucji finansowych.