Podstawy prawne: wycena najmu krótkoterminowego a u.g.n.
Ustawa narzuca, aby operat szacunkowy opierał się na przeznaczeniu nieruchomości. Jednak najem krótkoterminowy bywa klasyfikowany jako usługa hotelarska, dlatego gmina może wprowadzać strefy krótkiego najmu. Ponadto, źródłem interpretacji jest rozporządzenie UE 2023/2411 o udostępnianiu danych o najmie krótkoterminowym, które zatem standaryzuje raportowanie obłożenia.
Obłożenie i ADR w wycenie najmu krótkoterminowego
ADR oraz obłożenie tworzą przychód brutto. Dlatego rzeczoznawca zbiera dane z platform OTA oraz raportów miasta. Przykładowo, średnia roczna obłożenia apartamentów w centrum waha się między 68 % a 82 %. Co więcej, ADR rośnie dynamiczniej w weekendy.
| Miesiąc | Obłożenie [%] | ADR [zł] | Przychód [zł] |
|---|---|---|---|
| Styczeń | 55 | 260 | 4 290 |
| Maj | 80 | 340 | 8 160 |
| Sierpień | 88 | 380 | 10 384 |
| Listopad | 50 | 240 | 3 600 |
Regulacje gminne – strefy krótkiego najmu a wartość
Gminy, zwłaszcza te o wysokim napływie turystów, wprowadzają strefy, które ograniczają liczbę lokali przeznaczonych na najem dobowy. Zatem wycena najmu krótkoterminowego musi uwzględniać ryzyko utraty licencji. Na przykład Kraków przewiduje maksymalnie 720 dni wynajmu w roku dla właściciela prowadzącego działalność na preferencyjnym ryczałcie.
Metody wyceny: podejście porównawcze i dochodowe
Rzeczoznawca porównuje transakcje lokali o podobnym obłożeniu. Ponadto, pomocniczo stosuje zmodyfikowaną metodę dochodową, o której pisaliśmy w artykule metoda dochodowa przy wynajmie mieszkań. Jednak zbyt wysoka zmienność wpływów wymusza analizę scenariuszową zamiast klasycznego DCF.
Analiza scenariuszowa – co, jeśli gmina zmieni zasady?
Scenariusz bazowy zakłada stałe obłożenie 75 % i ADR 320 zł. Natomiast scenariusz restrykcyjny – po wprowadzeniu strefy – redukuje obłożenie do 55 %. Ponadto, możliwe jest całkowite zakazanie najmu dobowego, co w praktyce zmusza właściciela do przejścia na najem długoterminowy. Więcej o ryzyku regulacyjnym znajdziesz w analizie wyceny lokalu gastronomicznego dla celów kredytowych, gdzie również omawiamy wpływ uchwał rady gminy.
Najczęstsze pytania inwestorów
Czy gmina może cofnąć pozwolenie? Tak, jeżeli lokal nie spełnia wymogów przeciwpożarowych lub limitów hałasu.
Jak policzyć RevPAR? Wystarczy pomnożyć ADR przez obłożenie. Dlatego RevPAR 240 zł przy ADR 320 zł i obłożeniu 75 % odzwierciedla realny przychód.
Czy podatek ryczałtowy się opłaca? Zwykle tak, jednak przy wyższych przychodach opodatkowanie na zasadach ogólnych bywa korzystniejsze.
Podsumowanie – wycena najmu krótkoterminowego w jednym zdaniu
Dobrze przygotowana wycena najmu krótkoterminowego łączy analizę obłożenia, ADR i regulacji gminnych, dlatego wiernie odzwierciedla rynkowe ryzyko i potencjał zysku.
Zadzwoń i poznaj pełną wycenę!
Potrzebujesz operatu uwzględniającego strefy krótkiego najmu? Skontaktuj się z nami już dziś – przygotujemy raport, który pomoże Ci bezpiecznie inwestować.